Rechtsanwalt Oliver Keller

Gibt es eine Möglichkeit ggf. ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus einem Immobiliendarlehen heraus zu kommen oder generell Zinsen oder andere Kosten bei Krediten einzusparen?

Die Antwort ist: Ja!

Fehlerhafte Widerrufsbelehrungen in Immobiliendarlehen oder auch bei anderen Krediten geben vielen Verbrauchern die Möglichkeit, noch viele Jahre nach Vertragsschluss einen Kredit vorzeitig aufzulösen.

Denn: Ist die Widerrufsbelehrung falsch, startet die Widerrufsfrist nicht. Der Widerruf des Kreditvertrags kann also jederzeit erklärt werden.

Das von kreditgebenden Banken und Sparkassen als sogenannte „Vorfälligkeitsentschädigung“ in Rechnung gestellte Entgelt für die vorzeitige Ablösung von Immobilienkrediten hat in Deutschland – trotz der andauernden Niedrigzinsphase – im Vergleich zu anderen Ländern in Europa ein weit überdurchschnittliches Niveau erreicht.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Nach § 490 Absatz 2 Satz 3 BGB hat der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber denjenigen Schaden zu ersetzen, der diesem aus der vorzeitigen Kündigung eines Darlehensvertrages entsteht. Inwieweit einer Bank ein solcher Schaden tatsächlich entsteht ist umstritten.

Zweifellos kann die Bank mit dem zurückgeführten Darlehen sofort einem Dritten einen neuen Kredit zur Verfügung stellen. Zudem sind die von den Banken vorgenommenen Berechnungen außerordentlich kompliziert und nur die wenigsten Darlehensnehmer werden in der Lage sein, die verlangte Entschädigung rechnerisch zu überprüfen.

Hintergrund ist unter anderem, dass die Banken nach der geltenden Rechtsprechung unterschiedliche Berechnungsarten anwenden dürfen. So ist zur Schadensermittlung nicht nur ein Vergleich von Kredit zu Kredit (Aktiv/Aktiv-Methode) möglich, sondern auch ein Abgleich von Kredit zur Neuanlage in Wertpapieren wie Pfandbriefen (Aktiv/Passiv-Methode). Da Pfandbriefe aber niedriger verzinst werden als Kredite, wird der Schaden, den der Kunde zu ersetzen hat, auf diese Weise schon rein rechnerisch erhöht. Nahezu alle deutschen Banken verwenden diese Art der „abstrakten Schadensberechnung“, die zu den überdurchschnittlich hohen Vorfälligkeitsentschädigungen führt.

Durch die berechnete Vorfälligkeitsentschädigung fallen dem Darlehensnehmer häufig viele tausend Euro zur Last, je nach Höhe und Restlaufzeit, bzw. Festzinszeitraum des Darlehens. Dies macht eine vorzeitige Ablösung oder Kündigung des Darlehens in den meisten Fällen unwirtschaftlich.

Ein möglicher Ausweg kann der Widerruf des Darlehensvertrages sein.

Wird das Darlehen von einer Privatperson und nicht von einem Unternehmer abgeschlossen handelt es sich um ein sog. Verbraucherdarlehen. Dies gilt für sämtliche Darlehensarten, also nicht nur für Anschaffungsdarlehen (z.B. für den Autokauf), sondern auch für Immobiliendarlehen. Wichtig ist lediglich, dass der Darlehensnehmer „Verbraucher“ (i.S.v. § 13 BGB) ist.

Bei einem Verbraucherdarlehen steht dem Darlehensnehmer ein Widerrufsrecht zu und über dieses muss die Bank oder Sparkasse ausdrücklich den Kunden „belehren“.

Die gesetzlichen Anforderungen an die Widerrufsbelehrung sind in § 355 BGB normiert. Eine ordnungsgemäße Belehrung ist danach an eine Reihe von Voraussetzungen geknüpft, die von der Rechtsprechung in den letzten Jahren weitere Konkretisierungen erfahren hat.

Anforderungen an Widerrufsbelehrung.

Gemäß § 355 Absatz 2 BGB beginnt die Widerrufsfrist mit dem Erhalt einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung in Textform. Eine Widerrufsbelehrung muss danach eine deutliche Belehrung über die wesentlichen Rechte und Pflichten enthalten.

Sie muss sich vom übrigen Vertragstext hervorheben und deutlich gestaltet sein. Die Widerrufsbelehrung muss insbesondere darüber informieren, dass die entsprechende Willenserklärung zum Abschluss des Vertrages innerhalb einer Widerrufsfrist von 14 Tagen (§ 355 BGB n.F.) bzw. 2 Wochen (§ 355 BGB a.F.) widerrufen werden kann.

Der Verbraucher ist ausdrücklich darüber zu informieren, dass der Widerruf an keine zusätzlichen Voraussetzungen gebunden ist, ohne Angabe von Gründen erfolgen kann, aber in Textform erfolgen muss.

Ferner muss der Verbraucher ausdrücklich darüber belehrt werden, dass schon die rechtzeitige Absendung des Widerrufs die vorgegebene Frist wahrt. Von besonderer Bedeutung ist deshalb die erforderliche Belehrung über den Beginn der Frist.

Aktuelle Rechtsprechung des BGH zur Widerrufsbelehrung.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15.08.2012 zum Aktenzeichen VIII ZR 378/11  seine bisherige Rechtsprechung zu den Anforderungen an die eine Widerrufsfrist in Gang setzende Widerrufsbelehrung nochmals konkretisiert.  Es geht hier insbesondere um den Fristbeginn des Widerrufsrechtes für den Kunden.

 

Der BGH hat in dem aktuellen Urteil entschieden:

– Eine Widerrufsbelehrung, die den Hinweis enthält, dass die Frist für den Widerruf „frühestens mit Erhalt dieser Belehrung“ beginne, genügt wegen der Verletzung des Deutlichkeitsgebots nicht den Anforderungen des § 355 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. und macht die Widerrufsbelehrung fehlerhaft.

– Folge der Fehlerhaftigkeit der Widerrufsbelehrung ist grundsätzlich ein unbefristetes Widerrufsrecht, solange der Vertrag noch nicht vollständig erfüllt ist. Da es keine Regelung für das Widerrufsrecht gibt, kann sie auch noch danach gelten.

– Eine Ausnahme hiervon gilt nur dann, wenn die vollständige Musterwiderrufsbelehrung nach einer entsprechenden Verordnung verwendet worden ist.

Darlehensnehmern von Verbraucherdarlehen (Anschaffungsdarlehen oder Immobilienkredite) eröffnet sich durch eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung die Möglichkeit, sich vom Kreditvertrag zu lösen. Der Widerruf kann auch noch viele Jahre nach Abschluss der Immobilienfinanzierung erfolgen.

Die Fehlerhaftigkeit der Widerrufsbelehrung kann sich z.B. aus der Verwendung des Wortes „frühestens“ oder auch anderen Belehrungsmängeln ergeben.

Bei der aktuellen Zinssituation kann z.B. bei langjährigen Baufinanzierungen viel Geld gespart werden: es besteht die Möglichkeit, sich von einem älteren und zu einem höheren Zinssatz abgeschlossenen Darlehensvertrag (auch Forward-Darlehen) durch Widerruf zu lösen. Für die erforderliche Neufinanzierung können dann die aktuell günstigen Zinssätze genutzt werden Außerdem können je nach Fall ggf. die seit Vertragsschluss bereits gezahlten Zinsen teilweise zurückgefordert werden. Die Bank hat bei wirksamen Widerruf grundsätzlich Anspruch auf den Vertragszins. Gelingt es dem Kunden nachzuweisen, dass der sog. „marktübliche Zins“ während der Laufzeit geringer war, so erhält er von der Bank sogar noch Geld zurück. Weitere Kosten und die Vorfälligkeitsentschädigung kann die Bank oder Sparkasse bei wirksamen Widerruf ebenfalls nicht geltend machen.

Auch wenn die Bank dem Darlehensnehmer gekündigt hat ist ein Widerruf noch möglich. Wurde der Darlehensvertrag von der Bank oder Sparkasse gekündigt, erfolgt in der Regel ein negativer Schufa-Eintrag, was eine neue Finanzierung deutlich erschwert oder nahezu unmöglich macht. Erfolgt jedoch ein wirksamer Widerruf des Darlehensvertrages muss die Bank auch die negative Schufameldung zurück nehmen.

Es lohnt sich deshalb den Finanzierungsvertrag von einem Fachmann prüfen zu lassen.

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