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Widerruf von geförderten Darlehen und Neuregelung Immobiliendarlehen 2016

Seit einigen Jahren ist bekannt, dass Darlehensverträge widerrufen werden können wenn der Darlehnsnehmer Verbraucher ist und nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt wurde. Dies gilt auch wenn eine Belehrung erfolgte, aber die Widerrufsbelehrung fehlerhaft war. Durch einen Widerruf hat der Darlehensnehmer die Möglichkeit sich eines unvorteilhaften Altdarlehens zu entledigen (ohne Vorfälligkeitsentschädigung) und zu günstigeren Konditionen ein neues Darlehen abzuschließen. Häufig stellt sich bei Immobilienfinanzierungen die Frage, ob auch geförderte Dar­le­hen, z.B. durch die KfW (Kre­dit­an­stalt für Wie­der­auf­bau) oder andere Landesförderbanken, wider­rufbar sind.

Hier kommt es darauf an wann und wie der Vertrag geschlossen wurde.

Widerruf geförderter Darlehen (z.B. KfW, N-Bank, etc.):

Bei geför­der­ten Dar­le­hens­ver­trä­gen han­delt es sich in der Regel um Kre­dite, die auf­grund eines Bewil­li­gungs­be­scheids von der Förderbank über die „Haus­bank“ an den Dar­le­hens­neh­mer ver­ge­ben wer­den. Entscheidend ist die Frage, ob es sich hierbei um ein sogenanntes Verbraucherdarlehen handelt. Das Verbraucherdahrlehen ist in § 491 BGB geregelt, dessen Fassung jedoch 2010 und 2014 geändert wurde. Daher ist zunächst entscheidend, wann der Darlehensvertrag geschlossen wurde.

Für den Zeit­raum vom 01.08.2002 bis zum 10.06.2010 waren nach § 491 BGB [alte Fassung] nur die Darlehen vom Widerrufsrecht ausgeschlossen, welche direkt von der För­der­bank an den Dar­le­hens­neh­mer ver­ge­ben wurden. Die­ser Fall trat jedoch rela­tiv sel­ten ein. Der Regel­fall ist und war, dass das Dar­le­hen von einer ande­ren Bank an den Dar­le­hens­neh­mer ver­ge­ben wird, quasi durch­ge­lei­tet wurde. Wurde das geför­derte Dar­le­hen nicht von der Förderbank direkt an den Dar­le­hens­neh­mer ver­ge­ben, son­dern über eine andere Bank, war der Dar­le­hens­neh­mer unein­ge­schränkt über sein Wider­rufs­recht nach § 495 BGB [a.F.] aufzuklären. Erfolgte dies nicht ordnungsgemäß können die Darlehen auch heute noch widerrufen werden.

Für den Zeit­raum vom 11.06.2010 bis heute gilt für alle geförderten Darlehen, dass grundsätzlich keine Widerrufsbelehrung erfolgen muss, da der § 491 BGB dahingehend geändert wurde, dass geförderte Darlehen keine Verbraucherdarlehen (mehr) sind. Eine Widerrufsbelehrung kann aber dennoch erforderlich sein, wenn das geförderte Darlehen z.B. bei einer Direktbank lediglich Online (über den Computer) oder telefonisch geschlossen wurde, die Verträge auf dem Postweg versandt wurden und keine Beratung in einer Bankfiliale stattfand. In diesem Fall ist eine Widerrufsbelehrung vorgeschrieben, da der Vertrag ausschließlich als „Fernabsatzgeschäft“ zustande kam. Bei einem „Fernabsatzgeschäft“ besteht das Widerrufsrecht, unabhängig von der ordnungsgemäßen Belehrung, jedoch maximal 1 Jahr und 14 Tage.

Änderungen Verbraucherimmobiliendarlehen ab März 2016:

Bei einem Verbraucherimmobiliendarlehen gilt derzeit noch ein „ewiges“ Widerrufsrecht, auch dies soll sich in naher Zukunft jedoch ändern. Im Rahmen der Umsetzung der europäischen „Wohnimmobilienkreditrichtlinie“ in deutsches Recht soll das Widerrufsrecht auch für Verbraucherimmobiliendarlehen generell nach 1 Jahr und 14 Tagen (unabhängig von einer Belehrung) erlöschen. Die Umsetzung der Richtlinie soll bis März 2016 erfolgen und auch für Altverträge gelten. Wer sich mit dem Gedanken befasst ein gefördertes Immobiliendarlehen oder ein Verbraucherimmobiliendarlehen zu widerrufen sollte kurzfristig handeln. Vor der Erklärung eines Widerrufs gegenüber der Bank ist jedoch eine anwaltliche Beratung anzuraten.

Rechtsanwalt Oliver Keller

http://www.keller-niemann.de

Tel.: 05724 – 3973247

Geringfügige Abweichungen von Musterwiderrufsbelehrung reichen aus / Rae Keller & Niemann

 

 

 

Fehlerhafte Widerrufsbelehrung

Bei Darlehen und Krediten haben Banken in den vergangenen Jahren vielfach fehlerhafte Widerrufsbelehrungen benutzt.

Oftmals sind die von Banken verwendeten Widerrufsbelehrungen für den Kunden missverständlich, was gegebenenfalls zur Folge hat, dass der Kunde auch heute noch den Vertrag widerrufen kann.

Hierdurch besteht die Möglichkeit, sich aktuell deutlich günstigere Zinsen zu sichern, als die vereinbarten Zinsen in den Altverträgen.

Abweichung von Musterwiderrufsbelehrung.

Für den juristischen Laien ist es zwar schwer verständlich, jedoch wurde durch den Bundesgerichtshof sogar festgestellt, dass selbst die gesetzlich vorgesehene Musterwiderrufsbelehrung nicht den BGB-Vorschriften über das Widerrufsrecht von Verbrauchern entspricht.

Das bedeutet, selbst die gesetzlich empfohlene Musterwiderrufsbelehrung enthielt teilweise fehlerhafte Klauseln.

Allerdings hat der BGH bereits entschieden, dass ein Bankkunde sich nicht gegenüber seiner Bank auf die Verwendung unzulässiger Klauseln berufen kann, wenn die Bank exakt die gesetzlich vorgesehene Musterwiderrufsbelehrung verwendet hat.

Schließlich könne die Bank maximal nichts anderes tun, als exakt die gesetzlich vorgesehene Belehrung zu verwenden.

Oftmals haben Banken in der Vergangenheit jedoch die gesetzliche Musterwiderrufsbelehrung zu eigenen Verwendung umformuliert.

Weicht die von der Bank verwendete Widerrufsbelehrung jedoch von der gesetzlichen Musterwiderrufsbelehrung ab, so kann sich die Bank eben nicht darauf berufen, sie habe die gesetzliche Musterwiderrufsbelehrung verwendet.

Auch geringfügige Abweichungen von der gesetzlichen Musterwiderrufsbelehrung reichen aus.

Selbst wenn die verwendete Widerrufbelehrung nur geringfügig von der gesetzlichen Musterwiderrufsbelehrung abweicht ist dies für die Bank schädlich.

Teilweise haben Banken jedoch auch lediglich den „Standardtext“ der gesetzlichen Musterwiderrufsbelehrung verwendet.

Für bestimmte Verträge im Bereich Fernabsatz oder Finanzdienstleistung gibt es in den Anlagen zur gesetzlichen Musterwiderrufsbelehrung jedoch noch ergänzende Klauseln, welche in die Belehrung vom Verwender eingearbeitet werden müssen.

Werden auch solche Zusatzklauseln „weggelassen“ kann sich der Verwender der Widerrufsbelehrung ebenfalls nicht auf die Schutzwirkung der gesetzlichen Widerrufsbelehrung berufen, da er diese eben nicht vollständig übernommen hat (siehe hierzu BGH, Beschluss vom 10.02.2015, Aktenzeichen II ZR 163/14).

Im Einzelfall ist jedoch immer zunächst im Detail zu prüfen, ob die von der Bank verwendete Widerrufsbelehrung eventuell fehlerhaft ist und insbesondere nicht der bei Abschluss des Darlehensvertrages gültigen Musterwiderrufsbelehrung entsprach.

Da seit dem Jahr 2002 die gesetzliche Musterwiderrufsbelehrung jedoch 9 Mal geändert wurde, bedarf es hier einer sorgfältigen anwaltlichen Prüfung.

Ist ein Widerruf möglich, kann der Bankkunde ein teureres Altdarlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zum heutigen Zinsniveau umschulden.

Alleine bei einem Darlehensbetrag, beziehungsweise einer Restvaluta von 150.000,00 € macht dies bei einer möglichen Reduzierung der Darlehenszinsen um 2 Prozentpunkte einen jährlichen Einsparbetrag von 3.000,00 € aus. Dazu kommen noch weitere mögliche Vorteile für den Kunden.

Sollten Sie Fragen haben zu diesem Thema, so stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.Wir beraten bundesweit.

Rechtsanwälte Keller & Niemann

Rechtsanwalt Oliver Keller

Tel.: 05724 – 3973247

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Günstigere Zinsen sichern durch Widerruf oder Kündigung von Altdarlehensverträgen / Rae Keller und Niemann

Seit Jahren sinken die Zinsen für Immobiliendarlehen.

Vor etwa 15 Jahren konnte man sich glücklich schätzen, sofern man für eine Immobilienfinanzierung einen Sollzins von 5 – 6% erhielt. Vor etwa 10 Jahren lagen die Zinsen schon deutlich niedriger bei ca. 4% Sollzinssatz.

Aktuell liegen die Zinssätze bei ca. 2% Sollzinssatz oder sogar noch niedriger.

Ein Unterschied beim Zinssatz von alleine 2 Prozentpunkten macht bei einem Darlehen über 150.000,00 € bereits einen Betrag von rund 3.000,00 € jährlich aus.

Insofern stellt sich für Immobilienbesitzer die berechtigte Frage, ob es eine Möglichkeit gibt, sich die günstigeren Zinsen zu sichern.

Das Problem stellt jedoch der bestehende Altdarlehensvertrag mit langer Festzinsbindung dar, welchen Banken und Sparkassen in der Regel nicht auflösen wollen.

Aus Sicht der Banken und Sparkassen ist dies nachvollziehbar, bei Altverträgen verdienen diese deutlich mehr Geld an der Finanzierung als bei Neuverträgen.

Sofern eine Bank den Kunden überhaupt aus dem Darlehensvertrag entlässt, verlangt diese in der Regel immer eine sogenannte „Vorfälligkeitsentschädigung“.

Diese Vorfälligkeitsentschädigung soll den erlittenen Zinsschaden der Bank ausgleichen, eben aufgrund der vorzeitigen Ablösung des Darlehens.

Will ein Kunde sich günstigere Zinsen sichern, durch eine Umschuldung auf einen Neuvertrag, lohnt sich dies in der Regel nicht, sofern der Kunde eine Vorfälligkeitsentschädigung an die alte Bank zahlen muss.

Daher stellt sich die Frage, ob man ein Immobiliendarlehen oder andere Kredite auch ohne Vorfälligkeitsentschädigung ablösen kann.

Bei langfristigen Darlehen gibt es diesbezüglich ein Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren

Gemäß § 489 Abs.1 Ziff. 2 BGB kann der Darlehensnehmer bei langfristigen Darlehen mit Festzinssatz dieses nach Ablauf von 10 Jahren (nach dem vollständigen Empfang) unter Einhaltung einer 6 monatigen Kündigungsfrist kündigen.

Da Darlehen teilweise auch über 15 Jahre oder länger finanziert werden, besteht somit zumindest nach Ablauf von 10 Jahren eine gesetzlich vorgesehene Kündigungsmöglichkeit für den Darlehensnehmer.

Eine weitere Möglichkeit aus einem Altdarlehen als Bankkunde „auszusteigen“, ist der Widerruf des Darlehensvertrages.

Diese Möglichkeit steht jedoch nicht jedem Bankkunden offen, sondern lediglich dem, in dessen Darlehensvertrag die finanzierende Bank bei Abschluss des Darlehens eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung verwendet hat.

Fehlerhafte Widerrufsbelehrungen in Immobiliendarlehen oder auch bei anderen Krediten, geben vielen Verbrauchern die Möglichkeit, noch viele Jahre nach Vertragsschluss einen Kredit vorzeitig aufzulösen.

Der Lauf der Widerruffrist beginnt nämlich erst mit einer korrekten Widerrufsbelehrung.

Die gesetzlichen Anforderungen an die Widerrufsbelehrung sind in den §§ 355 ff. BGB normiert. Eine ordnungsgemäße Belehrung ist danach an eine Reihe von Voraussetzungen geknüpft, die von der Rechtsprechung in den letzten Jahren weitere Konkretisierungen erfahren hat.

Aktuelle Rechtsprechung des BGH zur Widerrufsbelehrung

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15.08.2012 (Az.: VIII ZR 378/11) seine bisherige Rechtsprechung zu den Anforderungen an die eine Widerrufsfrist in Gang setzende Widerrufsbelehrung nochmals konkretisiert. Es geht hier insbesondere um den Fristbeginn des Widerrufsrechts für den Kunden. Der BGH hat in dem konkreten Fall entschieden:

  • Eine Widerrufsbelehrung, die den Hinweis enthält, dass die Frist für den Widerruf „frühestens mit Erhalt dieser Belehrung” beginne, genügt wegen der Verletzung des Deutlichkeitsgebots nicht den Anforderungen des § 355 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. und macht die Widerrufsbelehrung fehlerhaft.
  • Folge der Fehlerhaftigkeit der Widerrufsbelehrung ist grundsätzlich ein unbefristetes Widerrufsrecht, solange der Vertrag noch nicht vollständig erfüllt ist. Da es keine Regelung für das Widerrufsrecht gibt, kann sie auch noch danach gelten.
  • Eine Ausnahme hiervon gilt nur dann, wenn die vollständige Musterwiderrufsbelehrung nach einer entsprechenden Verordnung verwendet worden ist.

Darlehensnehmern von Verbraucherdarlehen (Anschaffungsdarlehen oder Immobilienkredite) eröffnet sich durch eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung die Möglichkeit, sich vom Kreditvertrag zu lösen. Der Widerruf kann auch noch viele Jahre nach Abschluss der Immobilienfinanzierung oder anderer Darlehen erfolgen.

Wann ist eine Widerrufbelehrung fehlerhaft?

Die Fehlerhaftigkeit der Widerrufsbelehrung kann sich z. B. aus der Verwendung des Wortes „frühestens” (wie in dem BGH-Fall) oder auch anderen Belehrungsmängeln immer dann ergeben, wenn die von der Bank verwendete Widerrufbelehrung textlich von der gesetzlich vorgeschriebenen „Musterwiderrufbelehrung“ abweicht. Dies gilt auch, wenn die Bank oder Sparkasse Angaben unterlässt, welche lediglich in den Anlagen zur Musterwiderrufsbelehrung als Sondertextbausteine für bestimmte Geschäftsvorfälle vorgesehen sind.

Allerdings ist die Rechtslage in jedem Einzelfall sehr genau zu prüfen, insbesondere da seit dem Jahr 2002 bis heute die Musterwiderrufsbelehrung 9-mal geändert wurde.

Was bringt ein Widerruf für Vorteile?

Bei der aktuellen Zinssituation kann z. B. bei langjährigen Baufinanzierungen viel Geld gespart werden: Es besteht die Möglichkeit, sich von einem älteren und zu einem höheren Zinssatz abgeschlossenen Darlehensvertrag (auch Forward-Darlehen) durch Widerruf zu lösen.

Für die erforderliche Neufinanzierung können dann die aktuell günstigen Zinssätze genutzt werden. Des Weiteren muss der Verbraucher zwar auch bei Widerruf der Bank die vertraglich vereinbarten Zinsen zahlen, aber auch die Bank muss im Gegenzug für die bereits erhaltenen Tilgungsraten Zinsen an den Verbraucher zahlen, was wiederum zu einem erheblichen finanziellen Vorteil für den Verbraucher führen kann. Darüber hinaus bleibt dem Verbraucher auch noch die Möglichkeit, die an die Bank zu zahlenden Zinsen zu reduzieren, wenn es ihm gelingt, nachzuweisen, dass die „marktüblichen Zinsen“ günstiger waren, als die vertraglich vereinbarten. In diesem Fall stehen der Bank nämlich „nur“ die „marktüblichen Zinsen“ zu.

Weitere Kosten und insbesondere eine Vorfälligkeitsentschädigung kann die Bank oder Sparkasse bei wirksamem Widerruf ebenfalls nicht geltend machen.

Auch wenn die Bank dem Darlehensnehmer gekündigt hat, ist ein Widerruf noch möglich. Wurde der Darlehensvertrag von der Bank oder Sparkasse gekündigt, erfolgt in der Regel ein negativer Schufa-Eintrag, was eine neue Finanzierung deutlich erschwert oder nahezu unmöglich macht. Erfolgt jedoch ein wirksamer Widerruf des Darlehensvertrags muss die Bank auch die negative Schufa-Meldung zurücknehmen.

Zunächst sollte man die rechtlichen Chancen eines möglichen Widerrufs jedoch durch einen Fachmann prüfen lassen.

Dann sollte der Widerruf auch taktisch gut vorbereitet sein. Denn widerruft man ein Darlehen, ist der erhaltene Darlehensbetrag innerhalb von 30 Tagen an die Bank zurückzuzahlen. Man sollte also bereits vor Erklärung des Widerrufs eine verbindliche alternative Finanzierungszusage besitzen, anderenfalls kann die Vorgehensweise üble Folgen haben. Man kann natürlich den Widerruf gegenüber der Bank auch erst einmal nur „androhen“ und nicht gleich (verbindlich) erklären. Dann besteht jedoch die Gefahr, dass die Bank kurzfristig nachbelehrt und damit die Widerrufsfrist in Gang setzt, um den Kunden zeitlich unter Druck zu setzen.

Es lohnt sich deshalb, den Finanzierungsvertrag von einem Fachmann prüfen zu lassen und mit diesem die weitere Vorgehensweise im Detail zu planen, wenn ein Widerruf des Darlehensvertrages möglich ist.

Bei Fragen können Sie sich gerne an uns wenden. Wir beraten oder vertreten Sie bundesweit.

Rechtsanwälte Keller & Niemann

Kündigung von Bausparvertrag durch Bausparkasse (BHW) / Rae Keller und Niemann

 

Uns liegen mehrere Fälle von Vertragskündigungen durch die BHW- Bausparkasse vor.

In letzter Zeit werden viele Bausparverträge von verschiedenen Bausparkassen gekündigt.

Dies betrifft Bausparverträge die bereits zuteilungsreif sind, wobei die Kunden jedoch nicht beabsichtigen ein Bauspardarlehen in Anspruch zu nehmen.

Die Gründe von Seiten der Bausparkasse sind wirtschaftlich nachvollziehbar, man möchte sich der hochpreisigen Guthabenverzinsung von Altverträgen entledigen. Fraglich ist jedoch, ob diese Kündigungen überhaupt zulässig sind.

Wir haben vorliegend die einschlägigen AGBs (allgemeine Bedingungen für Bausparverträge) der BHW-Bausparkasse geprüft.

Nach hiesigem Ergebnis der Prüfung besteht weder nach den zugrundeliegenden Bausparverträgen, noch nach den allgemeinen Bausparbedingungen ein Kündigungsrecht auf Seiten der Bausparkasse.

Bei den hier geprüften ABGs handelte es sich jedoch um Altverträge. Es wird darauf hingewiesen, dass die allgemeinen Bausparbedingungen sich nachträglich für andere Verträge geändert haben können.

Da in den hier vorliegenden Verträgen weder im Bausparvertrag, noch in den allgemeinen Bausparbedingungen eine Kündigungsmöglichkeit für die Bausparkasse zur ordentlichen Kündigung vorgesehen ist, beruft sich die BHW-Bausparkasse auf ein Kündigungsrecht gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB.

Diese Vorschrift bezieht sich jedoch auf Darlehensverträge.

Fraglich ist, ob diese Rechtsvorschrift auf einen Bausparvertrag überhaupt anwendbar ist.

Zu berücksichtigen ist nach hiesiger Einschätzung, dass ein Bausparvertrag zunächst einmal ein reiner Sparvertrag mit Guthabenverzinsung ist und für den Bausparer lediglich die Option enthält, dass dieser ein Bauspardarlehen in Anspruch nimmt.

Aus diesem Grund bestehen diesseits Zweifel, ob hier überhaupt Rechtsvorschriften anwendbar sind, welche sich ausschließlich auf einen Darlehensvertrag beziehen. Manche Gerichte gehen jedoch davon aus, dass dies so möglich ist.

Im Hinblick auf eine Kündigung von Bausparverträgen durch die Bausparkasse gibt es u.a. zwei interessante Urteile aus den Jahren 2008/2009 des Landgerichts Hannover, sowie des Oberlandesgerichts Celle.

Beide Gerichte haben entschieden, dass eine ordentliche Kündigungsmöglichkeit der Bausparkasse zwar grundsätzlich besteht und zwar nach Auffassung der Gerichte gemäß § 488 Abs. 3 BGB, dies jedoch voraussetzt, dass die Bausparsumme vollständig erreicht wurde und damit eine Inanspruchnahme des Bauspardarlehens durch den Bausparer ausgeschlossen ist.

Die Bausparsumme stellt den Gesamtbetrag dar, welchen der Bausparer als potenzielles Darlehen, unter Berücksichtigung des bereits angesparten Guthabens, in Anspruch nehmen kann.

In der Regel muss ein Bausparer 30-50% der Bausparsumme selber ansparen, den Rest kann er dann als Bauspardarlehen in Anspruch nehmen, sobald sein Bausparvertrag zuteilungsreif ist.

Auch nach Zuteilungsreife muss der Bausparer das Darlehen jedoch nicht in Anspruch nehmen. Vielmehr kann der Bausparer den Vertrag auch einfach weiter ansparen und die vereinbarten Guthabenzinsen vereinnahmen.

Erst dann wenn die gesamte Bausparsumme erreicht wurde und eine Inanspruchnahme des Darlehens nicht mehr möglich ist, kommt eine Kündigung durch die Bausparkasse in Betracht, so das Landgericht Hannover und Oberlandesgericht Celle. In diesem Fall ließe sich der zu Grunde liegende Zweck des Bausparvertrags, nämlich die Vergabe eines Bauspardarlehens, de Facto nicht mehr verwirklichen.

(OLG Celle, Aktenzeichen 13 O 290/08, LG Hannover, Aktenzeichen 13 O 14/09)

In den hier vorliegenden Fällen waren die Bauspardarlehen zwar schon lange zuteilungsreif, die Bausparsummen, so wie vom Landgericht Hannover und Oberlandesgericht Celle verlangt, war jedoch noch nicht vollständig angespart.

Somit können die Bausparer durchaus noch einen Bauspardarlehen in Anspruch nehmen.

Damit war die Kündigung der BHW- Bausparkasse in den hier vorliegenden Fällen unter Berücksichtigung der zitierten Rechtsprechung des Landgerichts Hannover und des Oberlandesgerichts Celle nach hiesiger Auffassung unrechtmäßig.

Sollten auch Sie von einer solchen Kündigung betroffen sein, so stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Wir beraten bundesweit.

Rechtsanwälte Keller & Niemann

Rechtsanwalt Oliver Keller

Tel.: 05724 – 3973247

e-mail: rae.keller-niemann@t-online.de
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