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Geringfügige Abweichungen von Musterwiderrufsbelehrung reichen aus / Rae Keller & Niemann

 

 

 

Fehlerhafte Widerrufsbelehrung

Bei Darlehen und Krediten haben Banken in den vergangenen Jahren vielfach fehlerhafte Widerrufsbelehrungen benutzt.

Oftmals sind die von Banken verwendeten Widerrufsbelehrungen für den Kunden missverständlich, was gegebenenfalls zur Folge hat, dass der Kunde auch heute noch den Vertrag widerrufen kann.

Hierdurch besteht die Möglichkeit, sich aktuell deutlich günstigere Zinsen zu sichern, als die vereinbarten Zinsen in den Altverträgen.

Abweichung von Musterwiderrufsbelehrung.

Für den juristischen Laien ist es zwar schwer verständlich, jedoch wurde durch den Bundesgerichtshof sogar festgestellt, dass selbst die gesetzlich vorgesehene Musterwiderrufsbelehrung nicht den BGB-Vorschriften über das Widerrufsrecht von Verbrauchern entspricht.

Das bedeutet, selbst die gesetzlich empfohlene Musterwiderrufsbelehrung enthielt teilweise fehlerhafte Klauseln.

Allerdings hat der BGH bereits entschieden, dass ein Bankkunde sich nicht gegenüber seiner Bank auf die Verwendung unzulässiger Klauseln berufen kann, wenn die Bank exakt die gesetzlich vorgesehene Musterwiderrufsbelehrung verwendet hat.

Schließlich könne die Bank maximal nichts anderes tun, als exakt die gesetzlich vorgesehene Belehrung zu verwenden.

Oftmals haben Banken in der Vergangenheit jedoch die gesetzliche Musterwiderrufsbelehrung zu eigenen Verwendung umformuliert.

Weicht die von der Bank verwendete Widerrufsbelehrung jedoch von der gesetzlichen Musterwiderrufsbelehrung ab, so kann sich die Bank eben nicht darauf berufen, sie habe die gesetzliche Musterwiderrufsbelehrung verwendet.

Auch geringfügige Abweichungen von der gesetzlichen Musterwiderrufsbelehrung reichen aus.

Selbst wenn die verwendete Widerrufbelehrung nur geringfügig von der gesetzlichen Musterwiderrufsbelehrung abweicht ist dies für die Bank schädlich.

Teilweise haben Banken jedoch auch lediglich den „Standardtext“ der gesetzlichen Musterwiderrufsbelehrung verwendet.

Für bestimmte Verträge im Bereich Fernabsatz oder Finanzdienstleistung gibt es in den Anlagen zur gesetzlichen Musterwiderrufsbelehrung jedoch noch ergänzende Klauseln, welche in die Belehrung vom Verwender eingearbeitet werden müssen.

Werden auch solche Zusatzklauseln „weggelassen“ kann sich der Verwender der Widerrufsbelehrung ebenfalls nicht auf die Schutzwirkung der gesetzlichen Widerrufsbelehrung berufen, da er diese eben nicht vollständig übernommen hat (siehe hierzu BGH, Beschluss vom 10.02.2015, Aktenzeichen II ZR 163/14).

Im Einzelfall ist jedoch immer zunächst im Detail zu prüfen, ob die von der Bank verwendete Widerrufsbelehrung eventuell fehlerhaft ist und insbesondere nicht der bei Abschluss des Darlehensvertrages gültigen Musterwiderrufsbelehrung entsprach.

Da seit dem Jahr 2002 die gesetzliche Musterwiderrufsbelehrung jedoch 9 Mal geändert wurde, bedarf es hier einer sorgfältigen anwaltlichen Prüfung.

Ist ein Widerruf möglich, kann der Bankkunde ein teureres Altdarlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zum heutigen Zinsniveau umschulden.

Alleine bei einem Darlehensbetrag, beziehungsweise einer Restvaluta von 150.000,00 € macht dies bei einer möglichen Reduzierung der Darlehenszinsen um 2 Prozentpunkte einen jährlichen Einsparbetrag von 3.000,00 € aus. Dazu kommen noch weitere mögliche Vorteile für den Kunden.

Sollten Sie Fragen haben zu diesem Thema, so stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.Wir beraten bundesweit.

Rechtsanwälte Keller & Niemann

Rechtsanwalt Oliver Keller

Tel.: 05724 – 3973247

Mail: rae.keller-niemann@t-online.de

http://www.keller-niemann.de/Kanzlei

 

Rae Keller & Niemann / Neue Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen und Quotenabgeltungsklauseln

Ein häufiger Streitpunkt bei Wohnraummietverhältnissen ist die Frage in welchem Umfang und ob überhaupt, beziehungsweise von wem, Schönheitsreparaturen zu leisten sind.

Unter Schönheitsreparaturen versteht man kleinere Instandhaltungsarbeiten wie zum Beispiel das Streichen und gegebenenfalls Tapezieren von Wänden, das Lackieren von Türrahmen oder Heizung, etc..

Nach dem Gesetz ist es grundsätzlich Sache des Vermieters (gemäß §535 BGB) die Mietsache in einem ordnungsgemäßen / vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Demgemäß muss der Vermieter eigentlich auch jegliche Instandhaltungsarbeiten, also auch die Schönheitsreparaturen, auf eigene Kosten durchführen.

Es ist jedoch allgemein üblich, dass der Vermieter diese Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB zur Vornahme der Schönheitsreparaturen in dem Mietvertrag auf den Mieter überträgt.

Bereits in der Vergangenheit gab es zu diesem Thema diverse höchstrichterliche Entscheidungen, so zum Beispiel zur Frage der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln in Formularmietverträgen mit sogenannten „starren“ Renovierungsfristen.

Bereits diese Klausel hat der BGH in der Vergangenheit für unwirksam erklärt.

Nun hat der BGH in gleich mehreren Entscheidungen die Möglichkeit zur Übertragung der Schönheitsreparaturpflicht durch Mietvertrag auf den Mieter weiter eingeschränkt.

Diese Entscheidungen betreffen sowohl die Frage der Gültigkeit von „Schönheitsreparaturklauseln“, als auch die Wirksamkeit von sog. „Quotenabgeltungsklauseln“.

Wie bereits erläutert wird in einer mietvertraglichen „Schönheitsreparaturklausel“ dem Mieter die Pflicht auferlegt kleinere Instandhaltungsarbeiten, also Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, dass diese Klauseln in Mietverträgen grundsätzlich unzulässig und damit unwirksam sind, wenn die Mietwohnung unrenoviert vom Vermieter an den Mieter übergeben wurde.

In diesem Fall wäre nämlich unter Umständen der Mieter verpflichtet Schönheitsreparaturen durchzuführen, welche gegebenenfalls der Vormieter unterlassen hat oder es würde oftmals der Umstand eintreten, dass der Vermieter die Wohnung vom Mieter in einem besseren Zustand zurückerhält, als er diese an den Mieter tatsächlich übergeben hat. Hierdurch wird der Mieter, nach Ansicht der BGH – Richter, unangemessen benachteiligt.

Nach neuer Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist damit die Verwendung einer Schönheitsreparaturklausel in einem Wohnraummietvertrag nur noch dann zulässig, wenn die Mietwohnung in vollständig renoviertem Zustand an den Mieter übergeben wurde.

Sinnvollerweise sollte hierauf im Mietvertrag auch ausdrücklich Bezug genommen werden.

In allen anderen Fällen sind Schönheitsreparaturklauseln im Wohnraummietvertrag nunmehr unwirksam, was bedeutet, dass der Mieter bei Auszug nicht renovieren muss und des Weiteren der Mieter sogar während dem laufenden Mietverhältnis vom Vermieter die fachgerechte Durchführung von Schönheitsreparaturen in regelmäßigen Abständen (soweit erforderlich) verlangen kann.

Des Weiteren hat sich der BGH mit der Wirksamkeit von sog. Quotenabgeltungsklauseln in Formularmietverträgen befasst.

In einer sogenannten „Quotenabgeltungsklausel“ ist im Formularmietvertrag geregelt, dass ein Mieter bei Auszug aus der Mietwohnung, sofern eine Renovierung der Wohnung noch nicht erforderlich sein sollte, dieser dennoch für den von ihm genutzten Zeitraum eine quotenmäßige Entschädigung hinsichtlich der zukünftig noch durchzuführenden Schönheitsreparaturen an den Vermieter zu zahlen hat.

Einer solchen Formularklausel in Wohnraummietverträgen hat der BGH nunmehr grundsätzlich eine Absage erteilt.

Nach der Begründung der BGH – Richter ist eine solche Klausel intransparent, da der Mieter nicht absehen kann, in welchem Umfang, gegebenenfalls welche Kosten auf ihn zukommen.

Damit ist eine formularmäßige „Quotenabgeltungsklausel“ in Wohnraummietverträgen nunmehr immer unwirksam und zwar unabhängig davon, ob die Wohnung bei Vertragsbeginn renoviert oder unrenoviert übergeben wurde.

Wie bereits erläutert kann eine sogenannte „Schönheitsreparaturklausel“ hingegen auch weiterhin bei Wohnraummietverhältnissen formularmäßig vereinbart werden, allerdings nur bei renoviert übergebenem Wohnraum. Wird der Wohnraum hingegen unrenoviert an den Mieter übergeben ist auch in diesem Fall eine „ Schönheitsreparaturklausel“ grundsätzlich unwirksam.

BGH Urteil vom 18.03.2015, Aktenzeichen: VIII ZR 185/14
BGH Urteil vom 18.03.2015, Aktenzeichen: VIII ZR 242/13
BGH Urteil vom 18.03.2015, Aktenzeichen: VIII ZR 21/13

Für weitere Informationen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Rae Keller & Niemann / Brandschaden in Mietwohnung

(Von Rechtsanwalt Oliver Keller)

BGH, Urteil vom 19. November 2014, VIII ZR 191/13

Kann der Mieter, wenn er selber einen Brand in seiner Mietwohnung leicht Fahrlässig verursacht hat, vom Vermieter die Beseitigung des Schadens verlangen? 

Laut Bundesgerichthof „Ja“, aber nur in dem Fall, dass der Schaden durch eine Gebäudeversicherung abgedeckt ist, deren Versicherungsbeitrag anteilig in den Betriebskosten enthalten ist.

Normalerweise ginge man davon aus, dass der Mieter den selbst verursachten Schaden auch auf eigene Kosten beseitigen muss. Grundsätzlich ist dies auch der Fall, wobei vorliegend eben der Tatsache das eine schadenseintrittspflichtige Gebäudeversicherung bestand entscheidende Bedeutung zukommt.

Der Bundesgerichtshof hatte über die Frage zu entscheiden, ob ein Mieter, der einen Brand in der gemieteten Wohnung leicht fahrlässig verursacht hat, die Beseitigung des Schadens vom Vermieter verlangen kann, wenn der Schaden durch eine Wohngebäudeversicherung abgedeckt ist, deren Kosten der Mieter getragen hat.

Die damals 12-jährige Tochter der Mieter hatte den Brand verursacht, indem sie Öl in einem Kochtopf auf dem Herd erhitzte, sodann die Küche bei eingeschalteter Herdplatte zeitweise verlassen und sich das Öl währenddessen entzündet hatte.

Die Haftpflichtversicherung der Mieter verwies diese an die Gebäudeversicherung des Vermieters.

Die Kosten für die Gebäudeversicherung wurde im Rahmen der Betriebskosten zuvor bereits anteilig auf die Mieter umgelegt. Eine Inanspruchnahme der Gebäudeversicherung lehnte der Vermieter jedoch ab, da er eine Erhöhung der Versicherungsprämie befürchtete.

Auch die von den Mietern daraufhin geforderte Beseitigung des Brandschadens lehnte der Vermieter ab, da ein Mieter, der Mietmängel schuldhaft verursacht habe, weder einen Mangelbeseitigungsanspruch noch eine Minderung der Miete geltend machen könne.

Letztinstanzlich entschied der BGH, dass der Vermieter seine Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen oder den Schaden auf eigene Kosten beseitigen muss, mit folgender Begründung:

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf ein Mieter erwarten, als Gegenleistung für die (anteilig) von ihm getragenen Versicherungsprämien im Schadensfall einen Nutzen von der Versicherung zu haben. Deshalb ist ein Rückgriff des Versicherers auf den Mieter nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs durch einen stillschweigenden Regressverzicht ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohngebäudeversicherung in Anspruch nimmt, so dass der Mieter im Ergebnis so steht, als hätte er die Versicherung selbst abgeschlossen. Der Vermieter hat dagegen im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, anstelle der Versicherung den Mieter in Anspruch zu nehmen. Vielmehr ist der Vermieter aufgrund dieser Interessenlage regelmäßig verpflichtet, auf die Versicherung zurückzugreifen oder gegenüber dem Mieter auf Schadensersatz zu verzichten.

BGH, Urteil vom 19. November 2014, VIII ZR 191/13

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Rückforderung unzulässiger Bearbeitungsgebühren bei Darlehen [Rechtsanwälte Keller und Niemann]

Der Bundesgerichtshof bestätigt nochmals seine Rechtsprechung zu der Erhebung von Bearbeitungsgebühren durch Kreditinstitute bei der Vergabe von Darlehen.

Viele Banken und Sparkassen haben in der Vergangenheit für die Vergabe von Krediten gesonderte „Bearbeitungsgebühren“ verlangt.

Die Bearbeitungsgebühren lagen in der Regel zwischen 1 bis 3 % der Darlehenssumme.

Bereits in einer früheren Entscheidung hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die zusätzliche Berechnung von Bearbeitungsgebühren durch Banken und Sparkassen unzulässig ist.

Fraglich war jedoch seitdem, bis wann Kunden rückwirkend entsprechende Bearbeitungsgebühren von Banken und Sparkassen zurückverlangen können.

Dies hat der Bundesgerichtshof nunmehr eindeutig entschieden.

(BGH Urteil vom 28.10.2014; Aktenzeichen: XI ZR 348/13; sowie BGH Urteil vom 28.10.2014; Aktenzeichen XI ZR 17/14)

Bis zum Ende diesen Jahres (31.12.2014) können noch sämtliche Bearbeitungsgebühren für Kredite rückwirkend seit dem Jahr 2004 zurückverlangt werden.

Das bedeutet, wer seit dem Jahr 2004 bis heute ein Darlehen abgeschlossen hat, welches Bearbeitungsgebühren enthielt, kann die Bearbeitungsgebühren zurückverlangen.

Es ist allerdings zu berücksichtigen, dass sämtliche Forderungen aus den Jahren 2004-2011 spätestens am 31.12.2014 verjähren. Die Verjährungsfrist kann nur durch die rechtzeitige Einreichung einer Klage bei Gericht oder den Antrag auf Erlass eines gerichtlichen Mahnbescheids (vor Ablauf der Verjährungsfrist) gehemmt werden.

Insofern muss jeder, wer nunmehr kurzfristig Bearbeitungsgebühren zurückverlangen möchte, sofort tätig werden.

Man sollte seine Bank oder Sparkasse anschreiben und unmittelbar die Zahlung innerhalb einer Woche geltend machen.

Reagiert die Bank hierauf nicht, kann man rein vorsorglich zur Hemmung der Verjährung einen gerichtlichen Mahnbescheid beantragen.

Sollten Sie zu diesem Thema weitere Informationen oder eine anwaltliche Vertretung benötigen, so stehen wir gerne zur Verfügung.

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