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Vorgeschobene Eigenbedarfskündigung / Rechtsanwälte Keller und Niemann

Es ist für einen Vermieter von Wohnraum oftmals schwierig einem Mieter zu kündigen. Es gibt Kündigungserleichterungen, z.B. wenn die Mietwohnung als Einliegerwohnung im Haus des Vermieters liegt und der Vermieter auch selber die andere Wohnung bewohnt.
Selbstverständlich kann der Vermieter auch im Einzelfall kündigen, wenn sich der Mieter vertragswidrig verhält und z.B. die Miete nicht zahlt.

Es kann aber vorkommen, dass es zwar menschlich nachvollziehbare aber rechtlich nicht vorgesehene Gründe gibt ein Mietverhältnis (Vermieterseits)  zu beenden, z.B. dann wenn sich die Mietvertragsparteien zerstritten haben.

Mancher Vermieter versucht dann das Recht in die eigene Hand zu nehmen und spricht dem Mieter eine Eigenbedarfskündigung aus. Der Vermieter kann das Mietverhältnis grundsätzlich auch kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst oder einen nahen Familienangehörigen benötigt.

Wenn der Vermieter, der eine Eigenbedarfskündigung ausspricht, den Eigenbedarf jedoch lediglich  vortäuscht, kann der Mieter später Schadensersatzansprüche geltend machen. Dies kann für den Vermieter sehr teuer werden. Unter anderem kann der Mieter auch die Differenz der Miete einer vergleichbaren Wohnung zu den früheren Mietkosten vom Vermieter (für mehrere Jahre) verlangen. Dazu kommen Umzugskosten und sonstige Schäden.

Viele Mieter verbauen sich aber diesen Weg dadurch, dass sie nach der Kündigung oder nach Ausspruch der Räumungsklage einen Vergleich schließen und in diesem Vergleich nicht ausdrücklich den Vorbehalt aufnehmen, dass der Vergleich auf der Basis eines tatsächlich bestehenden Eigenbedarfs geschlossen wird.

In einem solchen Fall hat das Amtsgericht Hamburg-Blankenese im Jahr 2013 wie folgt entschieden:

„Schließt der Mieter auf eigene Initiative einen Räumungsvergleich, nachdem er eine Ersatzwohnung gefunden hat, so ist die Generalquittung im Vergleich als Verzicht auf Schadensersatzansprüche wegen möglicherweise nicht bestehenden Eigenbedarfs auszulegen. Im vorliegenden Fall scheiden gesetzliche oder vertragliche Schadensersatzansprüche damit aus, weil der Streit über die Berechtigung des bestrittenen Eigenbedarfs durch den Vergleich gerade beigelegt werden sollte.“


(AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 04. September 2013 – 531 C 351/12).

Für weitere Informationen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung:

Rechtsanwalt Oliver Keller

Rechtsanwälte Keller & Niemann
Sülbecker Weg 1 
31683 Obernkirchen 
Tel.: 05724 – 3973247 
E-Mail: rae.keller-niemann@t-online.de
Internet: www.keller-niemann.de

[Rechtsanwälte Keller & Niemann] Betriebskostenabrechnung aus Sicht des Mieters

Rechtsanwalt Oliver Keller

Wenn Sie als Mieter die Betriebskostenabrechnung erhalten sollten Sie genau hinschauen: In der Praxis enthalten viele Abrechnungen Fehler und insbesondere unzulässige Positionen die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Daher sollten Sie Ihre Abrechnung genau kontrollieren.
Zunächst sollten Sie einen Blick in Ihren Mietvertrag werfen. Haben Sie im Vertrag eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart, so ist der Vermieter verpflichtet einmal jährlich eine Abrechnung zu erteilen, eben eine Betriebskostenabrechnung. Diese muss sich immer auf ein Jahr, aber nicht unbedingt auf das Kalenderjahr beziehen. Etwas anderes gilt, wenn Sie für bestimmte Betriebskosten eine Pauschale vereinbart haben. In diesem Fall erhalten Sie keine Abrechnung. Pauschale bedeutet: Haben Sie tatsächlich mehr verbraucht als durch die Pauschale abgedeckt, so kann der Vermieter dennoch nichts von Ihnen nachfordern. Haben Sie aber weniger verbraucht als „pauschal“ gezahlt, erhalten Sie auch nichts zurück.

Leisten Sie eine Betriebskostenvorauszahlung muss Ihnen spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums die Abrechnung zugegangen sein. Bezieht sich die Abrechnung zum Beispiel auf das gesamte Kalenderjahr 2012, hat der Vermieter bis zum 31. Dezember 2013 die Möglichkeit, die Rechnung zu stellen. Abrechnungen, die dem Mieter zu spät zugehen, muss dieser nicht mehr zahlen (siehe § 556 Abs. 3 S. 3 BGB).

Betriebskosten, die monatlich in Form eines Abschlags an den Vermieter gezahlt werden, müssen bereits im Mietvertrag klar aufgeführt werden. Finden Sie auf Ihrer Betriebskostenabrechnung Positionen, die Sie mit Ihrem Vermieter nicht vorher im Mietvertrag vereinbart haben, müssen Sie diese in der Regel nicht zahlen.

Diese Betriebskosten darf die Abrechnung enthalten

Zu den Betriebskosten gehören üblicherweise die Kosten für Heizung und Warmwasser, Wasser, Abwasser, aber auch die Müllabfuhr, Grundsteuer, Strassenreinigung und die Hausreinigung. Umlagefähig sind ferner die allgemein nach Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten. Dazu gehören auch „Sonstige Betriebskosten„. Unter diesem Punkt können je nach Gebäude andere Positionen auftauchen, so etwa die Wartung von Brandmeldeanlagen oder die Dachrinnenreinigung.

All diese Kosten müssen laufend entstehen und bereits im Mietvertrag benannt werden – sonst darf der Vermieter sie Ihnen nicht in Rechnung stellen.

Kosten und Verteilerschlüssel kontrollieren

Wenn Sie die Betriebskostenabrechnung überprüfen, sollten Sie nicht nur auf die korrekten Summen bei den einzelnen Positionen achten, sondern auch auf den Verteilerschlüssel. Bei den Heizkosten sind beispielsweise zwischen 50 und 70 Prozent auf den tatsächlichen Verbrauch umzulegen, der Rest richtet sich nach der Wohnfläche. Fehlt der Verteilungsschlüssel in der Betriebskostenabrechnung, so ist diese bereits aus diesem Grund „formal unwirksam“.

Manche Betriebskostenabrechnungen enthalten Kosten für Verwaltung, Rechtsschutz oder Nutzerwechselkosten. Diese darf der Vermieter jedoch nicht auf die Mieter umlegen – Sie müssen sie also nicht bezahlen.
Jeder Mieter hat das Recht seine Betriebskostenabrechnung zu überprüfen und auch beim Vermieter Einsicht in die Originalbelege zu nehmen. So können Sie überprüfen, ob die Abrechnung eventuell Fehler enthält. Der Vermieter ist verpflichtet dem Mieter für jede Abrechnungspositon in der Betriebskostenabrechnung auch den entsprechenden Beleg vorzulegen. Wohnt Ihr Vermieter weit entfernt, muss er Ihnen Kopien zur Verfügung stellen. Ist der Sachverhalt nach 30 Tagen noch nicht geklärt – die übliche Frist, in der etwa eine Betriebskostennachzahlung zu leisten ist – können Sie entweder hinsichtlich einer Nachzahlung ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen oder unter Vorbehalt zahlen. Des weiteren sollten Sie in diesem Fall Rechtsrat bei einem Rechtsanwalt einholen.

Keinesfalls dürfen Sie bei einer Betriebskostennachforderung, sofern diese strittig ist, vorbehaltslos Zahlung leisten, da Ihnen in diesem Fall wohl auch kein Anwalt mehr helfen kann. In diesem Fall würde man Ihnen die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung wohl als Forderungsanerkenntnis auslegen.

Selbstverständlich haben Sie aber auch im Falle eines Betriebskostenguthabens Anspruch auf eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung. In der Praxis kommt es aber vor, dass manche Vermieter, wenn ein Betriebskostenguthaben des Mieters vorliegt, keine Abrechnung erstellen oder sich damit lange Zeit lassen. Auch in diesem Fall gilt, die Abrechnung muss spätestens innerhalb eines Jahres nach dem Abrechnungszeitraum erfolgen. Auch in diesem Fall sollten Sie Rechtsrat einholen, sofern Sie vom Vermieter keine Abrechnung erhalten oder Zweifel an der Abrechnung bestehen.

Für weitere Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Rechtsanwälte Keller & Niemann
Sülbecker Weg 1
31683 Obernkirchen

Tel.: 05724-3973247

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