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Vorgeschobene Eigenbedarfskündigung / Rechtsanwälte Keller und Niemann

Es ist für einen Vermieter von Wohnraum oftmals schwierig einem Mieter zu kündigen. Es gibt Kündigungserleichterungen, z.B. wenn die Mietwohnung als Einliegerwohnung im Haus des Vermieters liegt und der Vermieter auch selber die andere Wohnung bewohnt.
Selbstverständlich kann der Vermieter auch im Einzelfall kündigen, wenn sich der Mieter vertragswidrig verhält und z.B. die Miete nicht zahlt.

Es kann aber vorkommen, dass es zwar menschlich nachvollziehbare aber rechtlich nicht vorgesehene Gründe gibt ein Mietverhältnis (Vermieterseits)  zu beenden, z.B. dann wenn sich die Mietvertragsparteien zerstritten haben.

Mancher Vermieter versucht dann das Recht in die eigene Hand zu nehmen und spricht dem Mieter eine Eigenbedarfskündigung aus. Der Vermieter kann das Mietverhältnis grundsätzlich auch kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst oder einen nahen Familienangehörigen benötigt.

Wenn der Vermieter, der eine Eigenbedarfskündigung ausspricht, den Eigenbedarf jedoch lediglich  vortäuscht, kann der Mieter später Schadensersatzansprüche geltend machen. Dies kann für den Vermieter sehr teuer werden. Unter anderem kann der Mieter auch die Differenz der Miete einer vergleichbaren Wohnung zu den früheren Mietkosten vom Vermieter (für mehrere Jahre) verlangen. Dazu kommen Umzugskosten und sonstige Schäden.

Viele Mieter verbauen sich aber diesen Weg dadurch, dass sie nach der Kündigung oder nach Ausspruch der Räumungsklage einen Vergleich schließen und in diesem Vergleich nicht ausdrücklich den Vorbehalt aufnehmen, dass der Vergleich auf der Basis eines tatsächlich bestehenden Eigenbedarfs geschlossen wird.

In einem solchen Fall hat das Amtsgericht Hamburg-Blankenese im Jahr 2013 wie folgt entschieden:

„Schließt der Mieter auf eigene Initiative einen Räumungsvergleich, nachdem er eine Ersatzwohnung gefunden hat, so ist die Generalquittung im Vergleich als Verzicht auf Schadensersatzansprüche wegen möglicherweise nicht bestehenden Eigenbedarfs auszulegen. Im vorliegenden Fall scheiden gesetzliche oder vertragliche Schadensersatzansprüche damit aus, weil der Streit über die Berechtigung des bestrittenen Eigenbedarfs durch den Vergleich gerade beigelegt werden sollte.“


(AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 04. September 2013 – 531 C 351/12).

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Bankenhaftung wegen fehlerhafter Anlageberatung bei offenem Immobilienfonds

Rechtsanwalt Oliver Keller

In den vergangenen Jahren wurden wegen mehrerer Bankenpleiten bereits mehrfach die Gerichte mit Schadensersatzklagen von Geschädigten Anlegern bemüht. 

Nun hat der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil entschieden, dass eine Bank auch dann für eine fehlerhafte Anlageberatung haftet, sofern sie im Zusammenhang mit dem Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfond den Kunden nicht auf die gesetzlich geregelte Möglichkeit „der Aussetzung der Rücknahme der Anteile“ hinweist.

Im Gegensatz zu einem geschlossenen Immobilienfond wird ein „offener Immobilienfond“ dadurch charakterisiert, dass der Anleger seine Anteile jederzeit zu einem festgelegten Rücknahmepreis an die Fondgesellschaft (rück-) veräußern kann.

Somit hat der Anleger jederzeit die Möglichkeit seine Anteile wieder zu liquidieren.

Setzt die Fondgesellschaft die Rücknahme der Anteile für einen gewissen Zeitraum jedoch aus, so können die Fondanteile eben nicht an die Fondgesellschaft rückveräußert werden.

In diesem Fall bleibt dem Anleger zwar weiterhin auch die Möglichkeit seine Fondanteile an der Börse zu veräußern, dies kann aber mit erheblichen (Kurs-)Risiken verbunden sein.

Die Sicherheit, welche ansonsten die gesetzlich festgelegte Rücknahmemöglichkeit von Fondanteilen gerade bei „offenen Immobilenfonds“ bietet, kann damit nicht verglichen werden, so der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 29.04.14.

Die Bundesrichter sind der Auffassung, dass die Bank im Rahmen einer vollständigen und ordnungsgemäßen Anlageberatung einen Kunden auch darauf hinweisen muss, dass bei einem „offenen Immobilienfond“ die Rücknahmeverpflichtung der Fondgesellschaft gegebenenfalls ausgesetzt werden könnte.

Dies könne nämlich einen Kunden gegebenenfalls in Liquiditätsschwierigkeiten bringen, zumindest ginge jeder Kunde davon aus, dass er bei einem „offenen Immobilienfond“ jederzeit seine Anteile auch wieder zurückgeben könne.

Sollte der Kunde also nicht auf die Möglichkeit „der Aussetzung der Anteilsrücknahme“ bei der Anlageberatung hingewiesen worden sein, macht sich die beratende Bank schadensersatzpflichtig.

(BGH Urteil vom 29.04.14; Aktenzeichen XI ZR 477/12).

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Abmahnung wegen illegalem Filesharing [Kanzlei Keller & Niemann]

Rechtsanwalt Oliver Keller

Haftet des Inhaber eines Internetanschlusses für illegales Filesharing wenn er hiervon keine Kenntnis besitzt?

Bislang konnte es mitunter riskant sein Familienangehörigen oder Mitbewohnern den eigenen Internetzugang zur Verfügung zu stellen. Wurden nämlich von diesem Zugang illegal Musikstücke oder Filme heruntergeladen sollte man, nach der Vorstellung der Film- und Musikindustrie, als Anschlussinhaber automatisch haften. Dies war insofern für die Film- und Musikindustrie praktisch, da man heute „relativ“ einfach den Inhaber eines Internetanschlusses ermitteln kann, wenn von dem Anschluss nachweisbar Urheberrechtsverletzungen begangen wurden, z.B. durch illegales Filesharing.

Zu ermitteln, welche Person letzten Endes tatsächlich an einem Computer saß und ggf. die Urheberrechtsverletzungen zu verantworten hat kann schon deutlich schwieriger sein.

Von großer Bedeutung ist dabei die Frage, ob der Anschlussinhaber „automatisch“ für Urheberrechtsverletzungen haftet, selbst wenn er von potentiellen Rechtsverstößen überhaupt keine Kenntnis hatte. Dies hat der BGH nun in mehreren Entscheidungen dem Grunde nach eindeutig verneint.

Der I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat nun in einem neuen Fall entschieden, dass der Inhaber eines Internetanschlusses für das Verhalten eines volljährigen Familienangehörigen nicht haftet, wenn er keine Anhaltspunkte dafür hatte, dass dieser den Internetanschluss für illegales Filesharing missbraucht.

Der Anschlussinhaber wurde in diesem Fall gleich von vier deutschen Tonträgerunternehmen verklagt. In gemeinsamen Haushalt lebten auch seine Ehefrau und deren volljähriger Sohn.

Der Anschlussinhaber wurde zunächst durch Anwaltsschreiben abgemahnt. Es wurde behauptet, dieser habe insgesamt über seinen Internetanschluss 3.749 Musikaufnahmen, in einer illegalen Internettauschbörse zum Herunterladen verfügbar gemacht. Der Anschlussinhaber gab daraufhin ohne Anerkennung einer Rechtspflicht eine strafbewehrte Unterlassungserklärung ab. Er weigerte sich jedoch, die geltend gemachten Abmahnkosten zu bezahlen.

Die Tonträgerunternehmen nahmen den Anschlussinhaber daher nun auf Erstattung von Abmahnkosten in Höhe von 3.454,60 € in Anspruch.

Der Anschlussinhaber machte geltend, er sei für die Rechtsverletzungen nicht verantwortlich. Sein damals 20-jähriger Stiefsohn habe die Musikdateien über den Internetanschluss zugänglich gemacht. Der Stiefsohn hat im Rahmen einer Beschuldigtenvernehmung gegenüber der Polizei auch eingeräumt, er habe mit dem Tauschbörsenprogramm „BearShare“ Musik auf seinen Computer heruntergeladen.

Erstinstanzlich wurde der Klage gegen den Anschlussinhaber noch stattgegeben.  Das Berufungsgericht hat den Anschlussinhaber in 2. Instanz (immerhin noch) verurteilt, an die Tonträgerunternehmen 2.841 € zu zahlen, und die weitergehende Klage abgewiesen. Dazu hat es ausgeführt, „der Beklagte sei für die Verletzung der urheberrechtlich geschützten Rechte an den Musiktiteln verantwortlich. Er habe dadurch, dass er seinem 20-jährigen Stiefsohn den Internetanschluss zur Verfügung gestellt habe, die Gefahr geschaffen, dass dieser an urheberrechtsverletzenden Musiktauschbörsen teilnehme. Es sei ihm daher zumutbar gewesen, seinen Stiefsohn auch ohne konkrete Anhaltspunkte für eine bereits begangene oder bevorstehende Urheberrechtsverletzung über die Rechtswidrigkeit einer Teilnahme an Tauschbörsen aufzuklären und ihm die rechtswidrige Nutzung entsprechender Programme zu untersagen. Der Beklagte habe diese Verpflichtung verletzt, weil er seinen Stiefsohn nicht – jedenfalls nicht hinreichend – belehrt habe“.

Der Bundesgerichtshof ist der Argumentation der Gerichte in 1. und 2. Instanz nicht gefolgt. Der BGH hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Klage insgesamt (in vollem Umfang) abgewiesen.

Nach Auffassung der Bundesrichter ist bei der Überlassung eines Internetanschlusses an volljährige Familienangehörige zu berücksichtigen, dass die Überlassung durch den Anschlussinhaber auf familiärer Verbundenheit beruht und Volljährige für ihre Handlungen selbst verantwortlich sind. Im Blick auf das besondere Vertrauensverhältnis zwischen Familienangehörigen und die Eigenverantwortung von Volljährigen darf der Anschlussinhaber einem volljährigen Familienangehörigen seinen Internetanschluss überlassen, ohne diesen belehren oder überwachen zu müssen; erst wenn der Anschlussinhaber – etwa aufgrund einer Abmahnung – konkreten Anlass für die Befürchtung hat, dass der volljährige Familienangehörige den Internetanschluss für Rechtsverletzungen missbraucht, hat er die zur Verhinderung von Rechtsverletzungen erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen.

Da der Anschlussinhaber im vorliegenden Fall nach den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen keine Anhaltspunkte dafür hatte, dass sein volljähriger Stiefsohn den Internetanschluss zur rechtswidrigen Teilnahme an Tauschbörsen missbraucht, haftet er auch dann nicht als Störer für Urheberrechtsverletzungen seines Stiefsohnes auf Unterlassung, wenn er ihn nicht oder nicht hinreichend über die Rechtswidrigkeit einer Teilnahme an Tauschbörsen belehrt haben sollte.

BGH Urteil vom 8. Januar 2014 – I ZR 169/12 – BearShare

Wenn Sie Fragen zum Marken-, Urheber- oder Wettbewerbsrecht haben beraten wir Sie gerne. Wir beraten oder vertreten Sie bundesweit.

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[Rechtsanwälte Keller & Niemann] Plagiate ein teurer Spaß -Abmahnung im Markenrecht-

Es ist manchmal sehr verführerisch. Wer träumt nicht von der Markenbrille, teuren Anziehsachen oder der Markenuhr.

Wenn diese Sachen nur nicht so teuer wären. Vielfach gibt es diese Dinge dann auch vermeintlich deutlich günstiger, quasi zum Spottpreis. Etwa die Brille von Dolce und Gabbana für nur 30 € statt 300 €. Aber leider nicht als Original.

Die Rede ist von Plagiaten, also nachgemachten Artikeln. Diese bekommt man besonders häufig im Ausland, in allgemein beliebten Urlaubsorten. Es soll sogar Leute geben die mit leerem Koffer in den Urlaubfliegen, um dann „Markenklamotten“ zum Spottpreis einzukaufen. Dank dem Internet kann man Plagiate heute aber auch häufig direkt online bestellen und frei Haus liefern lassen.  Wer im Urlaub (oder anderswo) gefälschte Markenartikel wie etwa die Rolex-Uhr, Adidas-Turnschuhe oder Boss-Hemden kauft, wird sich über die möglichen Konsequenzen vielleicht sehr wundern. Das dies nicht erlaubt ist dürfte den meisten wohl klar sein. Gerade bei dem Erwerb von Plagiaten im Urlaub kann es „ein böses Erwachen“ geben, denn in einigen Ländern gibt es empfindliche Geldstrafen oder sogar Haftstrafen. Im Zweifel dauert dann der Urlaub etwas länger.

In Deutschland sind die rechtlichen Vorschriften im Vergleich zu anderen europäischen Ländern eher schon als moderat zu betrachten, allerdings kann die Einfuhr von Plagiaten in Deutschland schnell sehr teuer werden. Wird die Ware z.B. vom Zollentdeckt und beschlagnahmt, hat es damit nicht immer (und immer seltener) seine Bewandtnis:  Es geht in solchen Fällen nicht nur darum, dass das erworbene Plagiat u.U. vom Zoll beschlagnahmt und vernichtet wird, sondern oftmals meldet sich nachfolgend auch der Inhaber der Marke per Rechtsanwalt.

Der Markeninhaber fordert in solchen Schreiben in der Regel dazu auf, eine „strafbewehrte Unterlassungserklärung“ abzugeben. Dies ist eine schriftliche Zusicherung, dass man die Marke in Zukunft nicht mehr durch Erwerb oder Besitz von nachgeahmten Produkten beeinträchtigen wird. Bei Verstoß gegen die Zusicherung soll man sich zudem zu einer Strafzahlung verpflichten. Und, wenn das Schreiben von einem Anwalt kommt, wird auch noch die Zahlung der Rechtsanwaltsgebühren gefordert – meist ein empfindlicher Betrag.

Die Rechtsanwaltsgebühren sind in solchen Angelegenheiten deswegen empfindlich hoch, da diese sich u.a. der Höhe nach dem Gegenstandswert der Rechtsangelegenheit richten. Der Gegenstandwert wiederum richtet sich nach dem wirtschaftlichen Interesse der Parteien. Hierbei geht es aber nicht um den Wert des Plagiats. Hat man z.B. die „Super“-Rolex im Urlaub für 100,00 € erworben, beträgt der Streitwert, bzw. Gegenstandswert nicht etwa 100,00 €.

Es geht um das wirtschaftliche Interesse des Markeninhabers Plagiate zu bekämpfen und dieses Interesse hat einen ganz erheblichen Wert. So kann selbst für ein Plagiat, für welches man dem Grunde nach einen geringen Gegenwert gezahlt hat, der Gegenstandswert 50.000,00 – 100.000,00 € betragen.

Berechnet man danach die Rechtsanwaltsgebühren kommt man schnell auf mehrere Tausend Euro die ebenfalls an den Markeninhaber zu erstatten sind.  Nach Erhalt einer Abmahnung den Kopf in den Sand zu stecken ist jedoch auch keine Lösung, sondern vielmehr die schlechteste aller Alternativen.

Mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit wird der Markeninhaber nämlich nach Ablauf der von ihm gesetzten Frist, wenn keine Unterlassungserklärung freiwillig abgegeben wird, eine einstweilige Verfügung beantragen. Das bedeutet, er beantragt bei Gericht, dass dieses dem mutmaßlichen Markenpiraten unter Androhung einer Strafzahlung verbietet, gefälschte Markenartikel zu kaufen, zu besitzen oder ähnliches. Soweit unterscheidet es sich nicht sehr von der geforderten Unterlassungserklärung.

Es werden in diesem Fall aber nochmals weitere und sehr viel höhere Anwaltskosten und zusätzlich auch noch Gerichtskosten fällig. Und will man den gerichtlichen Beschluss aus der Welt schaffen, weil man ihn für unberechtigt hält, wird wiederum ein weiteres kostenträchtiges Verfahren nötig.  Auf ein solches Abmahnschreiben zu reagieren ist daher unbedingt zu empfehlen.

Die Frage ist nur – wie macht man das richtig?

Für Viele dürfte überraschend sein, dass bei der eingangs geschilderten Konstellation eine Abmahnung und die Aufforderung zur Abgabe der Unterlassungserklärung häufig berechtigt sind.  Selbst wenn man den gekauften Artikel für echt gehalten hat (was bei einer „Rolex“ für z.B. € 100,– eher unwahrscheinlich ist), hat man nämlich das Markenrecht des Inhabers verletzt.

Auf ein Verschulden, also Vorsatz oder Fahrlässigkeit, kommt es dabei gar nicht an. Und auch wenn der Artikel, um den es geht, nur ein paar Euro wert war (auch wenn er echt gewesen wäre), kann die hohe Rechtsanwaltsrechnung im Einzelfall berechtigt sein.

Es gibt aber diverse Ansatzpunkte wie man selbst bei einer berechtigten Abmahnung Kosten deutlich minimieren kann. Wenn der Markeninhaber z.B. ein sehr großes Unternehmen ist, und die Verletzung seiner Marke häufig vorkommt, dann muss er ggf., so die Rechtsprechung, auch nicht in jedem Einzelfall einen Rechtsanwalt beauftragen, sondern kann sich zur Kostenvermeidung ein Standardschreiben entwickeln lassen oder selbst entwerfen, mit dem die vermeintlichen „Markenpiraten“ standardmäßig zur Abgabe der Unterlassungserklärung aufgefordert werden. Dann muss man die hohe Rechtsanwaltskostennote womöglich doch nicht bezahlen.  Es ist auch nicht erforderlich, genau die gewünschte Unterlassungserklärung abzugeben. Hiervon ist vielmehr ausdrücklich abzuraten, da der Markeninhaber bzw. dessen Rechtsanwalt tendenziell schärfere Formulierungen vorgeben werden, als tatsächlich erforderlich.  Was man erklären muss und was nicht, ist von der Rechtsprechung aber bereits weitgehend geklärt.

Der Inhalt der Unterlassungserklärung kann daher einer Untersuchung wert sein.  Gerade bezüglich der Abgabe einer Unterlassungserklärung sollte man sich unbedingt anwaltlich beraten lassen. Wie bereits dargestellt, sollte man nicht „blind“ eine Unterlassungserklärung unterzeichnen, da diese weitreichende Konsequenzen haben kann. Man sollte vielmehr eine modifizierte Unterlassungserklärung anwaltlich erstellen lassen und abgeben. Eine anwaltliche Beratung ist deswegen wichtig, da der juristische Laie in der Regel nicht in der Lage ist ein korrekte Unterlassungserklärung zu formulieren. Ist diese zu weitreichend, zieht man sich sprichwörtlich selber finanziell „das Fell über die Ohren“. Ist diese jedoch im rechtlichen Sinne nicht ausreichend, so kann der Markeninhaber trotz Unterlassungserklärung bei Gericht eine Unterlassungsklage oder einstweilige Verfügung beantragen, was erhebliche weitere Kosten verursacht.

In jedem Abschnitt der Abmahnung sind also wichtige Entscheidungen zu fällen: ist die Abmahnung berechtigt? Gebe ich also die geforderte Erklärung ab, oder ist es besser eine modifizierte Unterlassungserklärung abzugeben? Was sind die Risiken bei der Abgabe einer Unterlassungserklärung? Sollte ich lieber das Risiko eingehen, eine einstweilige Verfügung zu erhalten? Was muss ich dann beachten, um weitere drohende Kosten zu vermeiden? Muss ich die hohen Rechtsanwaltskosten der Abmahnung wirklich bezahlen? Lohnt sich ein Streit nur über die Kosten? Wie beschränke ich den Streit nur auf die Kosten (und verringere so die weiteren Anwalts- und Gerichtsgebühren)?

Bei der Beantwortung dieser Fragen kann Ihnen Ihr Rechtsanwalt – wenn er sich mit Abmahnungen auskennt – helfen. Das wird etwas kosten, was die Sache für Sie erstmal teurer macht. Aber Sie können dadurch Komplikationen und horrende weitere Kosten vermeiden und eventuell die gegnerischen Rechtsanwaltskosten reduzieren.  Man sagt so schön „Guter Rat ist teuer“, aber „schlechter (oder gar kein Rat) ist noch teurer“.

Wenn Sie Fragen zum Marken-, Urheber- oder Wettbewerbsrecht haben beraten wir Sie gerne. Wir beraten oder vertreten Sie bundesweit.

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