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Abmahnung durch die ALPMANN FRÖHLICH Rechtsanwaltsgesellschaft mbH in Münster für die Raumfabrik Franchise GmbH, ebenfalls mit Sitz in Münster [Rechtsanwälte Keller und Niemann]

Von Rechtsanwalt Oliver Keller

Uns liegt eine Abmahnung der Rechtsanwälte Alpmann Fröhlich für die Raumfabrik Franchise GmbH aus Münster vor. Grundlage dieser Abmahnung ist die angebliche Verletzung einer Wortmarke durch unsere Mandantschaft.
Die Raumfabrik Franchise GmbH mit Sitz in Münster soll ausschließliche Lizenznehmerin der Wortmarke „Raumfabrik“ sein. Diese Wortmarke wurde am 08.10.2010 beim Deutschen Patent- und Markenamt auf einen Herrn Sven Schöpker eingetragen.

Diese Wortmarke wurde für eine Vielzahl von möglichen geschäftlichen Betätigungen eingetragen, so z. B. u.a. für Unternehmensberatung, Organisationsberatung, Abbrucharbeiten an Gebäuden, Klempnerarbeiten, Bauberatung, Dienstleistungen eines Architekten, etc.

Im Wesentlichen handelt es sich hierbei um Dienstleistungen aus dem Bau- und Architekturbereich, jedoch auch um weitere Nebenbereiche.

Die Rechtsanwälte Alpmann & Fröhlich teilen in der Abmahnung mit, dass sich unter der Raumfabrik Franchise GmbH zehn Meisterbetriebe (vermutlich Handwerksunternehmen) zusammengeschlossen hätten, welche angeblich eben Dienstleistungen im Bereich Renovierung, sowie Aus- oder Umbau anbieten.

Unsere Mandantschaft hingegen ist in diesem Bereich nicht tätig, diese erbringt Architekturdienstleistungen.

In dem hier vorliegenden Fall wird von den Rechtsanwälten Alpmann Fröhlich die Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung verlangt, in welcher sich unsere Mandantschaft für zukünftige Verstöße „unter Verzicht auf die Einrede des Fortsetzungszusammenhangs für jeden Fall der Zuwiderhandlung“ zur Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von 10.000,00 € an die Raumfabrik Franchise GmbH verpflichten soll. Des weiteren werden Anwaltskosten in Höhe von 1.531,90 € (Netto) geltend gemacht.

Zunächst sollte man diese Abmahnung in jedem Fall ernst nehmen. Meldet man sich in der gesetzten Frist nicht, so drohen kostenträchtige gerichtliche Schritte.

Ferner sollte man die Abmahnung insgesamt anwaltlich prüfen lassen und auf gar keinen Fall darf man ungeprüft die der Abmahnung beigefügte strafbewehrte Unterlassungserklärung unterschreiben, es sei denn man ist bereit die eigene „Existenzvernichtung“ billigend in Kauf zu nehmen (weitere Ausführungen hierzu folgen).

Nun verhält es sich in dem hier vorliegenden Fall so, dass nach hiesiger Einschätzung tatsächlich unsere Mandantschaft die älteren Rechte hinsichtlich der von ihr verwendeten Bezeichnung besitzt. Unsere Mandantschaft besitzt zwar keine eingetragene Wortmarke, Sie ist jedoch bereits lange vor dem Jahre 2010 unter einer ähnlichen Bezeichnung unverändert geschäftlich tätig gewesen. Eine ältere geschäftliche Bezeichnung im Sinne von § 5 MarkenG ist auch mit einer eingetragenen Wortmarke gleichwertig oder kann dieser sogar vorgehen.

Jedenfalls besteht seitens der Raumfabrik Franchise GmbH diesbezüglich kein Unterlassungsanspruch. Eigentlich hätten der Gegenseite die älteren Rechte an der geschäftlichen Bezeichnung seitens unserer Mandantschaft auch bei einer sorgsamen Internetrecherche auffallen müssen.

Jedenfalls wurden bereits aus diesem Grunde die Ansprüche der Raumfabrik Franchise GmbH zurückgewiesen.

Darüber hinaus begründet die Formulierung in der Abmahnung und auch des vorgelegten Entwurfs der Unterlassungs- und Verpflichtungserklärung den Verdacht eines möglichen Rechtsmissbrauchs.

In der hier vorliegenden Abmahnung der Rechtsanwälte Alpmann Fröhlich wird konkret verlangt, dass unsere Mandantschaft den der Abmahnung beigefügten Entwurf der Unterlassungserklärung verwendet.

Konkret heißt es in dem Schriftsatz: „Die durch Ihre Verletzungshandlung begründete Gefahr, dass Sie diese Rechtsverletzung auch künftig wiederholen werden, können Sie nur beseitigen, indem Sie die im Entwurf beigefügte Unterlassungs- und Verpflichtungserklärung abgeben.“

Durch diese Formulierung wird unserer Mandantschaft suggeriert, dass diese verpflichtet sei, die als Entwurf der Abmahnung beigefügte Unterlassungs- und Verpflichtungserklärung abzugeben.

Dies ist so jedoch nicht richtig. Es besteht grundsätzlich niemals eine Verpflichtung die einer Abmahnung beigefügte Unterlassungs- und Verpflichtungserklärung wörtlich abzugeben. Bei einem begründeten Unterlassungsanspruch ist der Unterlassungsschuldner lediglich verpflichtet eine strafbewehrte Unterlassungserklärung abzugeben. Diese kann er selber formulieren (am besten mit anwaltlichem Beistand) oder, falls ein Entwurf der Abmahnung beigefügt war, diesen nach seinem belieben verwenden.

In der hier vorliegenden Abmahnung wird jedoch der Eindruck erweckt, als dürfe eben nur dieser eine Entwurf verwendet werden.

Berücksichtigt man in diesem Zusammenhang die extrem nachteiligen Formulierungen in der Unterlassungserklärung, z.B. der dort verankerte „Verzicht auf die Einrede des Fortsetzungszusammenhangs“, so begründet insbesondere dieses Zusammenspiel den Verdacht einer Rechtsmissbräuchlichkeit. Die Unterlassungserklärung ist so formuliert, dass der Unterlassungsschuldner für jeden Einzelfall und unter Verzicht der Einrede des Fortsetzungszusammenhangs eine Vertragsstrafe von 10.000,00 € zu zahlen hat.

Das bedeutet, dass auch bei kleinen Fehlern, etwa bei verschiedenen Interneteinträgen oder Foren, sich die versprochene Vertragsstrafe schnell auf extrem hohe Summen addieren kann und dass selbst bei ansonsten geringfügigen Verstößen. Insofern kann die ungeprüfte Unterzeichnung der beigefügten Unterlassungs- und Verpflichtungserklärung im Einzelfall schnell Existenz vernichtend sein.

Aus diesem Grunde sollte man bei Erhalt einer Abmahnung der Raumfabrik Franchise GmbH in keinem Fall die der Abmahnung beigefügte Unterlassungs- und Verpflichtungserklärung abgegeben, allenfalls sollte hier eine „modifizierte Unterlassungserklärung“ abgegeben werden. Wie bereits erläutert ist jedoch auch im Einzelfall detailliert zu prüfen, ob überhaupt eine Markenrechtsverletzung gegenüber der Raumfabrik Franchise GmbH vorliegt.

Sollten auch Sie eine Abmahnung der Raumfabrik Franchise GmbH erhalten haben oder weitere Informationen zu diesem Thema benötigen, so stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

 

Rechtsanwälte Keller & Niemann
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Tel. 05724/3973247

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Abmahnung wegen illegalem Filesharing [Kanzlei Keller & Niemann]

Rechtsanwalt Oliver Keller

Haftet des Inhaber eines Internetanschlusses für illegales Filesharing wenn er hiervon keine Kenntnis besitzt?

Bislang konnte es mitunter riskant sein Familienangehörigen oder Mitbewohnern den eigenen Internetzugang zur Verfügung zu stellen. Wurden nämlich von diesem Zugang illegal Musikstücke oder Filme heruntergeladen sollte man, nach der Vorstellung der Film- und Musikindustrie, als Anschlussinhaber automatisch haften. Dies war insofern für die Film- und Musikindustrie praktisch, da man heute „relativ“ einfach den Inhaber eines Internetanschlusses ermitteln kann, wenn von dem Anschluss nachweisbar Urheberrechtsverletzungen begangen wurden, z.B. durch illegales Filesharing.

Zu ermitteln, welche Person letzten Endes tatsächlich an einem Computer saß und ggf. die Urheberrechtsverletzungen zu verantworten hat kann schon deutlich schwieriger sein.

Von großer Bedeutung ist dabei die Frage, ob der Anschlussinhaber „automatisch“ für Urheberrechtsverletzungen haftet, selbst wenn er von potentiellen Rechtsverstößen überhaupt keine Kenntnis hatte. Dies hat der BGH nun in mehreren Entscheidungen dem Grunde nach eindeutig verneint.

Der I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat nun in einem neuen Fall entschieden, dass der Inhaber eines Internetanschlusses für das Verhalten eines volljährigen Familienangehörigen nicht haftet, wenn er keine Anhaltspunkte dafür hatte, dass dieser den Internetanschluss für illegales Filesharing missbraucht.

Der Anschlussinhaber wurde in diesem Fall gleich von vier deutschen Tonträgerunternehmen verklagt. In gemeinsamen Haushalt lebten auch seine Ehefrau und deren volljähriger Sohn.

Der Anschlussinhaber wurde zunächst durch Anwaltsschreiben abgemahnt. Es wurde behauptet, dieser habe insgesamt über seinen Internetanschluss 3.749 Musikaufnahmen, in einer illegalen Internettauschbörse zum Herunterladen verfügbar gemacht. Der Anschlussinhaber gab daraufhin ohne Anerkennung einer Rechtspflicht eine strafbewehrte Unterlassungserklärung ab. Er weigerte sich jedoch, die geltend gemachten Abmahnkosten zu bezahlen.

Die Tonträgerunternehmen nahmen den Anschlussinhaber daher nun auf Erstattung von Abmahnkosten in Höhe von 3.454,60 € in Anspruch.

Der Anschlussinhaber machte geltend, er sei für die Rechtsverletzungen nicht verantwortlich. Sein damals 20-jähriger Stiefsohn habe die Musikdateien über den Internetanschluss zugänglich gemacht. Der Stiefsohn hat im Rahmen einer Beschuldigtenvernehmung gegenüber der Polizei auch eingeräumt, er habe mit dem Tauschbörsenprogramm „BearShare“ Musik auf seinen Computer heruntergeladen.

Erstinstanzlich wurde der Klage gegen den Anschlussinhaber noch stattgegeben.  Das Berufungsgericht hat den Anschlussinhaber in 2. Instanz (immerhin noch) verurteilt, an die Tonträgerunternehmen 2.841 € zu zahlen, und die weitergehende Klage abgewiesen. Dazu hat es ausgeführt, „der Beklagte sei für die Verletzung der urheberrechtlich geschützten Rechte an den Musiktiteln verantwortlich. Er habe dadurch, dass er seinem 20-jährigen Stiefsohn den Internetanschluss zur Verfügung gestellt habe, die Gefahr geschaffen, dass dieser an urheberrechtsverletzenden Musiktauschbörsen teilnehme. Es sei ihm daher zumutbar gewesen, seinen Stiefsohn auch ohne konkrete Anhaltspunkte für eine bereits begangene oder bevorstehende Urheberrechtsverletzung über die Rechtswidrigkeit einer Teilnahme an Tauschbörsen aufzuklären und ihm die rechtswidrige Nutzung entsprechender Programme zu untersagen. Der Beklagte habe diese Verpflichtung verletzt, weil er seinen Stiefsohn nicht – jedenfalls nicht hinreichend – belehrt habe“.

Der Bundesgerichtshof ist der Argumentation der Gerichte in 1. und 2. Instanz nicht gefolgt. Der BGH hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Klage insgesamt (in vollem Umfang) abgewiesen.

Nach Auffassung der Bundesrichter ist bei der Überlassung eines Internetanschlusses an volljährige Familienangehörige zu berücksichtigen, dass die Überlassung durch den Anschlussinhaber auf familiärer Verbundenheit beruht und Volljährige für ihre Handlungen selbst verantwortlich sind. Im Blick auf das besondere Vertrauensverhältnis zwischen Familienangehörigen und die Eigenverantwortung von Volljährigen darf der Anschlussinhaber einem volljährigen Familienangehörigen seinen Internetanschluss überlassen, ohne diesen belehren oder überwachen zu müssen; erst wenn der Anschlussinhaber – etwa aufgrund einer Abmahnung – konkreten Anlass für die Befürchtung hat, dass der volljährige Familienangehörige den Internetanschluss für Rechtsverletzungen missbraucht, hat er die zur Verhinderung von Rechtsverletzungen erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen.

Da der Anschlussinhaber im vorliegenden Fall nach den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen keine Anhaltspunkte dafür hatte, dass sein volljähriger Stiefsohn den Internetanschluss zur rechtswidrigen Teilnahme an Tauschbörsen missbraucht, haftet er auch dann nicht als Störer für Urheberrechtsverletzungen seines Stiefsohnes auf Unterlassung, wenn er ihn nicht oder nicht hinreichend über die Rechtswidrigkeit einer Teilnahme an Tauschbörsen belehrt haben sollte.

BGH Urteil vom 8. Januar 2014 – I ZR 169/12 – BearShare

Wenn Sie Fragen zum Marken-, Urheber- oder Wettbewerbsrecht haben beraten wir Sie gerne. Wir beraten oder vertreten Sie bundesweit.

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[Rechtsanwälte Keller & Niemann] Widerruf von Darlehensverträgen – Umschulden ohne Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienfinanzierung

Rechtsanwalt Oliver Keller

Gibt es eine Möglichkeit ggf. ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus einem Immobiliendarlehen heraus zu kommen oder generell Zinsen oder andere Kosten bei Krediten einzusparen?

Die Antwort ist: Ja!

Fehlerhafte Widerrufsbelehrungen in Immobiliendarlehen oder auch bei anderen Krediten geben vielen Verbrauchern die Möglichkeit, noch viele Jahre nach Vertragsschluss einen Kredit vorzeitig aufzulösen.

Denn: Ist die Widerrufsbelehrung falsch, startet die Widerrufsfrist nicht. Der Widerruf des Kreditvertrags kann also jederzeit erklärt werden.

Das von kreditgebenden Banken und Sparkassen als sogenannte „Vorfälligkeitsentschädigung“ in Rechnung gestellte Entgelt für die vorzeitige Ablösung von Immobilienkrediten hat in Deutschland – trotz der andauernden Niedrigzinsphase – im Vergleich zu anderen Ländern in Europa ein weit überdurchschnittliches Niveau erreicht.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Nach § 490 Absatz 2 Satz 3 BGB hat der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber denjenigen Schaden zu ersetzen, der diesem aus der vorzeitigen Kündigung eines Darlehensvertrages entsteht. Inwieweit einer Bank ein solcher Schaden tatsächlich entsteht ist umstritten.

Zweifellos kann die Bank mit dem zurückgeführten Darlehen sofort einem Dritten einen neuen Kredit zur Verfügung stellen. Zudem sind die von den Banken vorgenommenen Berechnungen außerordentlich kompliziert und nur die wenigsten Darlehensnehmer werden in der Lage sein, die verlangte Entschädigung rechnerisch zu überprüfen.

Hintergrund ist unter anderem, dass die Banken nach der geltenden Rechtsprechung unterschiedliche Berechnungsarten anwenden dürfen. So ist zur Schadensermittlung nicht nur ein Vergleich von Kredit zu Kredit (Aktiv/Aktiv-Methode) möglich, sondern auch ein Abgleich von Kredit zur Neuanlage in Wertpapieren wie Pfandbriefen (Aktiv/Passiv-Methode). Da Pfandbriefe aber niedriger verzinst werden als Kredite, wird der Schaden, den der Kunde zu ersetzen hat, auf diese Weise schon rein rechnerisch erhöht. Nahezu alle deutschen Banken verwenden diese Art der „abstrakten Schadensberechnung“, die zu den überdurchschnittlich hohen Vorfälligkeitsentschädigungen führt.

Durch die berechnete Vorfälligkeitsentschädigung fallen dem Darlehensnehmer häufig viele tausend Euro zur Last, je nach Höhe und Restlaufzeit, bzw. Festzinszeitraum des Darlehens. Dies macht eine vorzeitige Ablösung oder Kündigung des Darlehens in den meisten Fällen unwirtschaftlich.

Ein möglicher Ausweg kann der Widerruf des Darlehensvertrages sein.

Wird das Darlehen von einer Privatperson und nicht von einem Unternehmer abgeschlossen handelt es sich um ein sog. Verbraucherdarlehen. Dies gilt für sämtliche Darlehensarten, also nicht nur für Anschaffungsdarlehen (z.B. für den Autokauf), sondern auch für Immobiliendarlehen. Wichtig ist lediglich, dass der Darlehensnehmer „Verbraucher“ (i.S.v. § 13 BGB) ist.

Bei einem Verbraucherdarlehen steht dem Darlehensnehmer ein Widerrufsrecht zu und über dieses muss die Bank oder Sparkasse ausdrücklich den Kunden „belehren“.

Die gesetzlichen Anforderungen an die Widerrufsbelehrung sind in § 355 BGB normiert. Eine ordnungsgemäße Belehrung ist danach an eine Reihe von Voraussetzungen geknüpft, die von der Rechtsprechung in den letzten Jahren weitere Konkretisierungen erfahren hat.

Anforderungen an Widerrufsbelehrung.

Gemäß § 355 Absatz 2 BGB beginnt die Widerrufsfrist mit dem Erhalt einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung in Textform. Eine Widerrufsbelehrung muss danach eine deutliche Belehrung über die wesentlichen Rechte und Pflichten enthalten.

Sie muss sich vom übrigen Vertragstext hervorheben und deutlich gestaltet sein. Die Widerrufsbelehrung muss insbesondere darüber informieren, dass die entsprechende Willenserklärung zum Abschluss des Vertrages innerhalb einer Widerrufsfrist von 14 Tagen (§ 355 BGB n.F.) bzw. 2 Wochen (§ 355 BGB a.F.) widerrufen werden kann.

Der Verbraucher ist ausdrücklich darüber zu informieren, dass der Widerruf an keine zusätzlichen Voraussetzungen gebunden ist, ohne Angabe von Gründen erfolgen kann, aber in Textform erfolgen muss.

Ferner muss der Verbraucher ausdrücklich darüber belehrt werden, dass schon die rechtzeitige Absendung des Widerrufs die vorgegebene Frist wahrt. Von besonderer Bedeutung ist deshalb die erforderliche Belehrung über den Beginn der Frist.

Aktuelle Rechtsprechung des BGH zur Widerrufsbelehrung.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15.08.2012 zum Aktenzeichen VIII ZR 378/11  seine bisherige Rechtsprechung zu den Anforderungen an die eine Widerrufsfrist in Gang setzende Widerrufsbelehrung nochmals konkretisiert.  Es geht hier insbesondere um den Fristbeginn des Widerrufsrechtes für den Kunden.

 

Der BGH hat in dem aktuellen Urteil entschieden:

– Eine Widerrufsbelehrung, die den Hinweis enthält, dass die Frist für den Widerruf „frühestens mit Erhalt dieser Belehrung“ beginne, genügt wegen der Verletzung des Deutlichkeitsgebots nicht den Anforderungen des § 355 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. und macht die Widerrufsbelehrung fehlerhaft.

– Folge der Fehlerhaftigkeit der Widerrufsbelehrung ist grundsätzlich ein unbefristetes Widerrufsrecht, solange der Vertrag noch nicht vollständig erfüllt ist. Da es keine Regelung für das Widerrufsrecht gibt, kann sie auch noch danach gelten.

– Eine Ausnahme hiervon gilt nur dann, wenn die vollständige Musterwiderrufsbelehrung nach einer entsprechenden Verordnung verwendet worden ist.

Darlehensnehmern von Verbraucherdarlehen (Anschaffungsdarlehen oder Immobilienkredite) eröffnet sich durch eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung die Möglichkeit, sich vom Kreditvertrag zu lösen. Der Widerruf kann auch noch viele Jahre nach Abschluss der Immobilienfinanzierung erfolgen.

Die Fehlerhaftigkeit der Widerrufsbelehrung kann sich z.B. aus der Verwendung des Wortes „frühestens“ oder auch anderen Belehrungsmängeln ergeben.

Bei der aktuellen Zinssituation kann z.B. bei langjährigen Baufinanzierungen viel Geld gespart werden: es besteht die Möglichkeit, sich von einem älteren und zu einem höheren Zinssatz abgeschlossenen Darlehensvertrag (auch Forward-Darlehen) durch Widerruf zu lösen. Für die erforderliche Neufinanzierung können dann die aktuell günstigen Zinssätze genutzt werden Außerdem können je nach Fall ggf. die seit Vertragsschluss bereits gezahlten Zinsen teilweise zurückgefordert werden. Die Bank hat bei wirksamen Widerruf grundsätzlich Anspruch auf den Vertragszins. Gelingt es dem Kunden nachzuweisen, dass der sog. „marktübliche Zins“ während der Laufzeit geringer war, so erhält er von der Bank sogar noch Geld zurück. Weitere Kosten und die Vorfälligkeitsentschädigung kann die Bank oder Sparkasse bei wirksamen Widerruf ebenfalls nicht geltend machen.

Auch wenn die Bank dem Darlehensnehmer gekündigt hat ist ein Widerruf noch möglich. Wurde der Darlehensvertrag von der Bank oder Sparkasse gekündigt, erfolgt in der Regel ein negativer Schufa-Eintrag, was eine neue Finanzierung deutlich erschwert oder nahezu unmöglich macht. Erfolgt jedoch ein wirksamer Widerruf des Darlehensvertrages muss die Bank auch die negative Schufameldung zurück nehmen.

Es lohnt sich deshalb den Finanzierungsvertrag von einem Fachmann prüfen zu lassen.

Bei Fragen können Sie sich gerne an uns wenden. Wir beraten oder vertreten Sie bundesweit:

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[Rechtsanwälte Keller & Niemann] Betriebskostenabrechnung aus Sicht des Mieters

Rechtsanwalt Oliver Keller

Wenn Sie als Mieter die Betriebskostenabrechnung erhalten sollten Sie genau hinschauen: In der Praxis enthalten viele Abrechnungen Fehler und insbesondere unzulässige Positionen die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Daher sollten Sie Ihre Abrechnung genau kontrollieren.
Zunächst sollten Sie einen Blick in Ihren Mietvertrag werfen. Haben Sie im Vertrag eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart, so ist der Vermieter verpflichtet einmal jährlich eine Abrechnung zu erteilen, eben eine Betriebskostenabrechnung. Diese muss sich immer auf ein Jahr, aber nicht unbedingt auf das Kalenderjahr beziehen. Etwas anderes gilt, wenn Sie für bestimmte Betriebskosten eine Pauschale vereinbart haben. In diesem Fall erhalten Sie keine Abrechnung. Pauschale bedeutet: Haben Sie tatsächlich mehr verbraucht als durch die Pauschale abgedeckt, so kann der Vermieter dennoch nichts von Ihnen nachfordern. Haben Sie aber weniger verbraucht als „pauschal“ gezahlt, erhalten Sie auch nichts zurück.

Leisten Sie eine Betriebskostenvorauszahlung muss Ihnen spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums die Abrechnung zugegangen sein. Bezieht sich die Abrechnung zum Beispiel auf das gesamte Kalenderjahr 2012, hat der Vermieter bis zum 31. Dezember 2013 die Möglichkeit, die Rechnung zu stellen. Abrechnungen, die dem Mieter zu spät zugehen, muss dieser nicht mehr zahlen (siehe § 556 Abs. 3 S. 3 BGB).

Betriebskosten, die monatlich in Form eines Abschlags an den Vermieter gezahlt werden, müssen bereits im Mietvertrag klar aufgeführt werden. Finden Sie auf Ihrer Betriebskostenabrechnung Positionen, die Sie mit Ihrem Vermieter nicht vorher im Mietvertrag vereinbart haben, müssen Sie diese in der Regel nicht zahlen.

Diese Betriebskosten darf die Abrechnung enthalten

Zu den Betriebskosten gehören üblicherweise die Kosten für Heizung und Warmwasser, Wasser, Abwasser, aber auch die Müllabfuhr, Grundsteuer, Strassenreinigung und die Hausreinigung. Umlagefähig sind ferner die allgemein nach Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten. Dazu gehören auch „Sonstige Betriebskosten„. Unter diesem Punkt können je nach Gebäude andere Positionen auftauchen, so etwa die Wartung von Brandmeldeanlagen oder die Dachrinnenreinigung.

All diese Kosten müssen laufend entstehen und bereits im Mietvertrag benannt werden – sonst darf der Vermieter sie Ihnen nicht in Rechnung stellen.

Kosten und Verteilerschlüssel kontrollieren

Wenn Sie die Betriebskostenabrechnung überprüfen, sollten Sie nicht nur auf die korrekten Summen bei den einzelnen Positionen achten, sondern auch auf den Verteilerschlüssel. Bei den Heizkosten sind beispielsweise zwischen 50 und 70 Prozent auf den tatsächlichen Verbrauch umzulegen, der Rest richtet sich nach der Wohnfläche. Fehlt der Verteilungsschlüssel in der Betriebskostenabrechnung, so ist diese bereits aus diesem Grund „formal unwirksam“.

Manche Betriebskostenabrechnungen enthalten Kosten für Verwaltung, Rechtsschutz oder Nutzerwechselkosten. Diese darf der Vermieter jedoch nicht auf die Mieter umlegen – Sie müssen sie also nicht bezahlen.
Jeder Mieter hat das Recht seine Betriebskostenabrechnung zu überprüfen und auch beim Vermieter Einsicht in die Originalbelege zu nehmen. So können Sie überprüfen, ob die Abrechnung eventuell Fehler enthält. Der Vermieter ist verpflichtet dem Mieter für jede Abrechnungspositon in der Betriebskostenabrechnung auch den entsprechenden Beleg vorzulegen. Wohnt Ihr Vermieter weit entfernt, muss er Ihnen Kopien zur Verfügung stellen. Ist der Sachverhalt nach 30 Tagen noch nicht geklärt – die übliche Frist, in der etwa eine Betriebskostennachzahlung zu leisten ist – können Sie entweder hinsichtlich einer Nachzahlung ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen oder unter Vorbehalt zahlen. Des weiteren sollten Sie in diesem Fall Rechtsrat bei einem Rechtsanwalt einholen.

Keinesfalls dürfen Sie bei einer Betriebskostennachforderung, sofern diese strittig ist, vorbehaltslos Zahlung leisten, da Ihnen in diesem Fall wohl auch kein Anwalt mehr helfen kann. In diesem Fall würde man Ihnen die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung wohl als Forderungsanerkenntnis auslegen.

Selbstverständlich haben Sie aber auch im Falle eines Betriebskostenguthabens Anspruch auf eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung. In der Praxis kommt es aber vor, dass manche Vermieter, wenn ein Betriebskostenguthaben des Mieters vorliegt, keine Abrechnung erstellen oder sich damit lange Zeit lassen. Auch in diesem Fall gilt, die Abrechnung muss spätestens innerhalb eines Jahres nach dem Abrechnungszeitraum erfolgen. Auch in diesem Fall sollten Sie Rechtsrat einholen, sofern Sie vom Vermieter keine Abrechnung erhalten oder Zweifel an der Abrechnung bestehen.

Für weitere Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Rechtsanwälte Keller & Niemann
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